房地产业的高杠杆率对金融体系的威胁已经引起了我国监管层的注意,为了预防风险的发生和降低对国民经济带来的影响,政府对房地产企业融资限制的政策不断升级,不仅导致房地产企业的融资成本负担不断增加,而且使得本就资金供需矛盾的房地产企业面临更严峻的金融环境。在相关限制及支持政策的背景下,房地产企业的资产证券化在近些年迅速成为了房地产企业融资手段的“新宠”并且发展迅速,不仅拓宽了房企的融资渠道,而且较低的融资成本有利于企业改善借贷杠杆率。拿地能力是房企的核心竞争力,基于当前不断升级的房地产业调控政策、房地产开发商的资金供需矛盾和发展迅速的资产证券化的宏观经济背景,本文研究购房尾款证券化对房地产开发商拿地方式的影响显得尤为重要。本文通过实证分析方法,研究分析资产证券化与房地产开发商拿地方式之间的关系。首先介绍了资产证券化的运行机制和流程、我国企业资产证券化的发展历程;然后论述在人力资源约束和融资约束的影响下,资产证券化对房企拿地行为产生不同效应的作用机理;最后本文利用2010-2018年上市房地产开发商的拿地明细数据,通过建立多元回归模型,分析资产证券化对企业拿地行为的总效应,再将总效应进行拆解,分别检验在人力资源约束和融资约束不同效应下,资产证券化产生的不同影响。本文研究结果表明,进行资产证券化的房地产开发商和未进行资产证券化的房地产商两者拿地方式有着明显的差异,进行资产证券化的房地产商会减少在联合拿地中的权益比例,但会提高扩张规模,更倾向于进入新的城市拿地。进一步进行总效应拆解,回归结果显示,在融资约束的影响下,企业通过资产证券化增加了资金来源,提高了独立拿地的能力,增加了房企进行独立拿地行为的概率和在联合拿地中的权益占比;而人力资源的约束使房企更倾向于利用其他房地产开发商的人力资源,通过联合拿地进行扩张,人力资源的制约提高了企业联合拿地的概率并降低了其在所拿地块中的权益。