近年来我国的城市产业结构逐渐优化调整,工业产业集中从传统的生产型向服务型偏移。并且原来占主导地位的工业区已经无法体现自身的优势,逐渐跟不上经济快速发展的脚步,部分工业产业由于生产技术落后、厂区搬迁或者破产倒闭、安全性不足等而闲置了一大批的旧工业建筑。同时在“退城进园”等相关政策环境下,也促使城市中出现了大量的闲置工业建筑。因此我国许多城市的旧城区内,存在土地空间利用效率较低的问题,在布局混乱和建筑密度较高的情况下,会产生严重的干扰,引发不良的城市问题等。在此基础上,为了保障城市功能的再现以及城市空间、土地合理利用,对于城市中的旧工业区如何实现有效的再生利用,成为我国城市化发展极其重要的环节。旧工业区建筑既代表着城市的整体形象,又具有高端服务业青睐的区位价值,更是城市主政者政绩的展示平台。对参与旧工业区改造的主体而言,改造存在着潜在的巨大利益,本文探讨土地存储制度和盘活土地政策,研究分析了各个主体的利益需求和角色定位,针对传统旧工业区建筑改造过程中存在的问题并以天津棉三旧工业区改造项目为实例,研究分析不同利益主体为主导的旧工业区建筑改造模式的特征和运行方式,论证说明由单一主体为主参与的旧工业区改造模式多有缺陷,多方为争取自身的利益而无法实现公平的利益分配,也难以得到更符合当地区域长远利益的改造方案,应该选择多主体合作方案。通过问卷调查的形式,以棉三创意街区游客、棉三街区管委会员工和当地居民为调研对象,针对棉三旧工业区改造方案决策及改造后效果评价进行调研分析。在问卷中设置项目的改造模式、运营能力、模式特点等相关问题,进一步验证多主体合作模式对旧工业区建筑改造利用的重要性。论证说明多主体合作方案为旧工业区建筑改造利用的最佳方案。多主体协调优化,相互配合,有利于平衡之间的矛盾,满足各方的利益的最大化,最终实现旧工业区建筑的综合改造再利用。