中国土地市场自建立至今已有三十几年,在这短短的三十几年中,土地市场经历了探索阶段、发展阶段,现在正处于推进阶段。随着社会主义市场经济体制的建立和土地使用制度改革的逐渐深入,国有土地从无限期、无流动、无偿的使用发展成为有限期、流动性、有偿的使用制度,并不断进行深化改革,已初步形成较完善的具有中国特色的土地市场体系。随着土地市场的发展,地价评估体系也建立并逐渐完善起来,地价评估也从间接评估向直接评估的方向过渡。但是目前中国仍然处于土地市场发育不够充分的时期,地价评估与土地市场的衔接不够紧密,导致评估出的地价结果与实际市场情况常常脱节。基准地价作为城镇地价体系的重要组成部分和土地价格评估的基础,对于政府对土地市场进行管理和宏观调控具有重要的作用。因此,基准地价的评估及更新问题,在我国土地价格评估方法研究和区域发展研究中,一直以来都备受政府部门、科研单位及该领域学者等关注,虽然取得了一些有价值的成果,但仍然存在许多问题,例如与土地市场脱节、理论基础不够丰富、土地分类不够清晰、评价方法和技术路线过于单一、地价的动态调整比较困难等。其中,饱受质疑的一点,就是基准地价的评估,仍然以间接评估方法为主,以市场导向评估基准地价的方法不够完善。本文以云南省玉溪市红塔区的基准地价评估为例,紧密结合评估区域内土地市场的发育情况,探索利用土地市场价格信息评估城镇基准地价的技术路线和方法,对解决基准地价脱离土地市场交易价格等相关问题进行深入研究和实证分析。从评估方法的角度入手,通过理论分析、实地调查等方法,在掌握了土地市场规律和基准地价特征的基础上,找到土地市场价格和基准地价之间的关系,对过去的基准地价评估体系进行改进。文章在分析传统基准地价评估模型存在的缺陷的基础上,将基准地价与市场价格及其影响因素的对应关系考虑到模型的建立中,并提出了以市场价格为基本估价参数的改进估价模型。通过整理和分析收集来的土地市场交易资料,利用数理统计学中的回归分析模型及其改进模型,测算出各用途各级别的基准地价,并通过案例实证分析、检验模型的科学性、合理性、实用性和可操作性。结果表明,在一定的市场发育状态下,利用土地市场价格信号,建立以土地市场价格信息为基础的基准地价评估模型,进行城镇基准地价评估是可行的,结果与土地市场价格更加吻合,更能体现各级别各类土地质量水平及市场价格水平。