过去40年里,随着我国城镇化快速发展,城市资源分配不均、配套基础设施不完善、环境脏乱差等城市病也层出不穷。新型城镇化背景下,需要进一步提高城镇化水平,同时解决城市的不合理规划,城市更新作为存量发展的代表,是实现城市更新可持续,发展新型城镇化的有效手段。由于城市更新是涉及到多主体参与的复杂过程,实践过程中,出现了开发商品牌实力不够,实施难度大;政府审批手续复杂,实施效率慢;城市文化、环境遭到破坏;居民参与率低等问题。因此,对于城市更新项目关键成功因素的研究格外重要。本文从20个案例出发,用扎根的思想对城市更新实施过程中的影响因素进行识别和分析,内容包括:（1）梳理城市更新国内外发展历程和政策,分析城市更新概念与术语的演替,明确新型城镇化背景下实施城市更新的合理性和必然性。（2）基于文献和多案例分析,初步识别21个城市更新项目影响因素,进而归纳成8个关键成功因素,分别为“公众参与”、“企业实力”、“项目管理”、“政府角色”、“第三方组织”、“经济效益”、“地域特征”和“社区文化”。从社会、组织、项目三个层次建立城市更新关键成功因素模型,其中,“经济水平”、“地域环境”和“社会文化”是城市更新项目启动的重要原因,政府、企业、和居民、第三方是城市更新项目的利益相关者,各主体的参与支持以及相互间的合作是城市更新项目成功的重要原因,“项目管理”是城市更新项目成功的直接原因。（3）通过问卷调查收集数据,验证整合成7个关键成功因素,其中,“企业实力”和“第三方组织”合并。依据因子分析结果,“公众参与”、“企业实力”和“项目管理”的方差解释率较高,是重要的影响因素。（4）建立城市更新案例评价体系,编制评价细则,根据收集到的案例资料按照细则给广州恩宁路改造、深圳大冲村改造和重庆鹅岭二厂改造三个案例进行打分,结果显示,深圳大冲村评分最高,各个因子都有很高的得分占比,其中企业“项目管理”和“政府角色”都得到了满分。根据研究结果从政府、开发商、公众三个角度给后续城市更新实践提供建议。