改革开放,特别是二十世纪九十年代以来,我国的社会经济得到了快速发展,城镇化率也以年均一个百分点的速度提升,城镇化进程中人口流动、经济发展及城市规模也呈现不均衡态势,与此同时,我国的房地产市场也得到了很大发展。近年来,在当前我国城镇化的快速推进下,随着我国房地产市场的变化,各个城市房地产价格产生了明显的差异,而这种差异引起了全社会的关注,正确的认识和解决这个问题,探索其中的规律性,是今天房地产业健康发展必须要面临的一个问题,对于我们推进房地产市场健康运行,乃至对我国经济健康发展起到重要作用。房地产价格分异是在城镇化加快推进当中,由于房地产本身以及社会经济变化产生的不同区域房地产市场价格的差别及所体现的规律性。本研究以城镇化的视角来探讨城市房地产价格的分异,研究目的是寻找出房地产价格分异的规律及深层次原因,进一步发现我国城镇化进程中房地产市场的变化规律,从而为健康稳定发展房地产市场提供政策建议。本论文围绕着房地产价格分异主题,内容安排上分为七章。第一章说明了研究的目的和意义、技术路线等；第二章综述了有关城镇化、房地产价格影响因素及分异的相关理论；第三章分析了城镇化对房地产价格的影响,这里既分析了国外发达国家城镇化的路径及其对房地产市场的影响,也分析了我国城镇化的进程与房地产价格变化,从城镇化的人口、经济和空间三个维度分析了房地产价格分异的影响因素；第四章为城镇化中房地产价格分异的理论框架,通过理论框架和理论模型,探讨了城镇化对房地产价格影响机制,解释了城镇化中人口、经济发展以及空间变化如何造成的房地产价格分异；第五章和第六章是房地产价格分异的实证分析,第五章通过聚类分析,找出价格分异的不同类型和区域的城市,对同类城市房地产价格进行回归分析,目的是找出不同城市房地产价格分异的影响因素,第六章为房地产价格分异的时空相关性分析,以及与城镇化进程的协调分析,该章是房地产价格分异的空间和时间维度上的特征及规律；最后一章为结论和建议。本文以全国69个大中城市为研究对象,分析软件主要有matlab、eviews、 SPSS、geoda、SAS等,采用了定性和定量、规范和实证分析等研究方法对房地产价格分异进行了系统的研究。研究发现：①城镇化对房地产市场产生影响,并通过经济、人口和空间三个途径影响房地产价格；②城镇化进程中房地产价格发生分异,分异体现在空间和时间维度上,空间上不同区域城市房地产价格差别、房地产价格空间的相关性,时间维度上为房价变动的领先滞后性,房地产价格在空间上是聚集的,在时间上是联动和传递的；③房地产价格分异的影响因素为城镇人口、经济发展以及建成区面积增长率。城镇人口和人均GDP对房地产价格产生显著正向影响,建成区面积增长率对房地产价格产生负向影响；④第一类城市的房地产价格受到经济发展显著影响,第二类城市价格受到人口的显著影响,第三类城市受到经济、人口和建成区面积的显著影响；⑤区域上不同城市房地产价格均受到城市人口和人均GDP显著影响,建成区面积变化只对东部城市产生显著影响,说明东部城市空间变化对房地产价格产生的影响大；⑥城市房地产价格要与当地城市人口、经济发展相协调。本文的创新不仅在于系统提炼出了城镇化的发展路径,提出并解释了房地产价格分异概念,而且更进一步揭示了城镇化中房地产价格的分异的影响因素及分异规律。主要的创新在于：第一,选题具有新颖性、前沿性和现实性。本文突破了其他人既定变量来研究房地产价格,以城镇化的视角来选择变量,把房地产价格研究放在了一个更深层次环境中；第二,结论和观点具有一定的创新性。把通常人们定性的问题定量地实证的分析,诸如人口对房价的影响,以前更多人仅是定性的描述,并提出了许多新的观点；第三,论文的论据和理论体系都具有一定的创新性。以城镇人口为变量、选取包含既有省会级城市也有非省会级城市的69个城市,提出了城镇化影响房地产市场的三个途径等,并形成了一个完整的理论分析框架。本文的研究价值在于：能够正确认识城镇化对房地产市场的影响,正确认识不同类型城市房地产价格分异的影响因素及价格分异规律,能够因地制宜地实行差别化调控政策,从而为准确预测、管理房地产市场指明方向。