通过几十年的发展，昆明市房地产住宅市场已经成为了成熟的市场。房地产住宅市场包括了住宅销售市场与住宅租赁市场，与住宅销售市场相比，住宅租赁市场发展较晚，发展到现在仍存在较多问题待解决。这些问题的出现引起了社会的关注，问题主要有市场管理不当、法律法规不完善、租金定价混乱等。房租与房价一样，与地理区位有着密切的联系，由于区位因素在空间分布上的不均衡，使得房租在空间上呈现差异性特征，这就导致租金的确定有较多影响因素。为了解决租金定价难这一问题，帮助住建部门更好的管理租金，本文运用ArcGIS软件中的地统计模块，对昆明市住宅租金进行空间分析、建立空间模型，同时探索着把特征价格理论应用于昆明市的住宅租赁市场，并结合具体城市构建特征价格模型研究住宅租金的空间分异，主要工作及结论如下：研究了住宅价格空间分异理论与特征价格模型，在理论研究的基础上以昆市主城区包括了五华区、盘龙区、西山区、官渡区等4个行政区的研究区域内的住宅租赁市场为研究对象进行了实证研究。运用地理信息系统中的空间插值技术（Krigring插值法），得到了昆明市住宅租金等值线图，发现昆明市住宅租金分布呈典型的扇形分布模式。租金以翠湖为中心向四周不规律的降低，在北市区、滇池旅游度假区、佴家湾与高新区出现了租金的次中心，盘龙江对租金影响显著。通过聚类分析按照租金的高低把楼盘分为了五个等级，发现低租金的楼盘主要分布在城市的外缘区域，高租金楼盘主要分布在城市中心。并以昆明市主城区为研究区域，选择了12个住宅特征作为模型的自变量，对研究区内的486个有效样本进行了特征价格模型分析，得出了影响租金的特征因素，并按照行政区划分了子市场，进一步分析得出住宅租金的影响因素，得出了区位因素、建筑因素与邻里因素是影响住宅租金的重要因素。