房地产是关乎国计民生的重要行业,信托是我国金融体系中的支柱行业,两者相结合的房地产信托是房地产行业的重要融资渠道,也是信托行业的重要业务板块。但是目前信托业面临打破刚兑的转型要求,房地产业在“房住不炒”的政策基调下面临融资、拿地、去化等多重压力,房地产信托的风险逐渐暴露。在上述背景下,目前投资房地产信托主要面临以下几个问题:其一,国外对债权类房地产信托的研究较少,国内的研究未成理论和体系,对具体的房地产信托投资指导意义有限;信托公司过往信息披露不足、隐形刚兑所积累的风险逐步暴露;投资顾问过分依赖公司单方出具的推荐材料,风险管理意识和能力不足;投资者仍停留在过去的刚兑信仰跟抵押物信仰,缺乏更科学的风险管理意识和能力。通过对ZR信托公司JY房地产集合信托项目的研究,本文摸索出一套帮助投资顾问和投资者更好地做出投资决策的方法论:首先利用因果分析法对大的风险要因拆解成可以逐一应对的小的风险要因;然后用风险矩阵法对拆分后的要因进行风险评价,制定了风险发生概率和后果严重性的评分准则,以及评价各风险的关键要素,区分出高、中、低风险;最后根据风险值的大小,依次制定有效的风控措施。虽然目前的房地产信托项目风险管理已经摸索出了一套较完善的风控体系,较全面的风控措施,但在房地产行业严监管、控融资和信托行业积极转型去刚兑的双重压力下,接下来房地产信托的风险管理依然面临严峻的挑战,需要行业的监管部门、自律组织、信托公司、从业人员和投资者的共同努力。