我国经济的腾飞促进了人民居住形式的巨变,多层、高层甚至超高层大型居住物业一时间拔地而起,促进了相关物业制度的发展。2007年《物权法》颁布实施,物业制度中一项重要的制度——建筑物区分所有权制度在我国建立。作为一项古老的法律制度,建筑物区分所有权制度的理论基础是建立在单栋建筑物上的。然而社会变迁太快,在我国现代住宅开发多以小区为基本单位的现实情况下,现有的建筑物区分所有权制度对于很多问题的解决常常鞭长莫及。所以,本文旨在通过对传统建筑物区分所有权制度进行研究,充分借鉴前人的理论研究成果和实践经验教训,并结合我国现状和未来发展趋势,构建了住宅小区区分所有权制度,以期解决住宅小区财产权利归属。全文分为以下几个部分论述:引言部分开门见山地引出由于经济发展,人民居住形式的巨变导致传统的建筑物区分所有权制度无法解决住宅小区范围内复杂的各类关系。从实践中各类物业纠纷存在的普遍性说明建立住宅小区区分所有权制度的必要性。正文第一部分论述人类居住形式的变革过程和相应的财产权利划分理论演进,在法律制度必须适应居住形式的改变的理论基础指导下,指出传统的建筑物区分所有权制度无法解决现代住宅小区范围内复杂的法律问题。主要表现在:一、建筑物区分所有权制度,以一个独立的建筑物为区分所有权标的物的做法已经过时。现代住宅开发多以小区为基本单位,其所涵盖的权利义务关系要比单纯的单栋建筑物所涵盖的权利义务关系复杂得多;二、共有权划分和公示存在严重缺陷,共有权主体现实缺位;三、建筑物区分所有权“三元论说”将具有“物法性”的因素和具有“人法性”的因素混同,造成现实生活中理解和操作的双重困难。正文第二部分构建以住宅小区为研究对象的住宅小区区分所有权制度。首先,对现代住宅小区进行封闭式和开放式两种分类,并提出住宅小区区分所有权制度的基本观点:以住宅小区整体为权利标的,住宅区分所有权权利享有者为住宅小区区分所有权人,拥有两个权利:专有权和有层次共有权。其次,论述有层次共有权所涵盖的共有部分的范围。以一个经典的封闭式住宅小区为例,共有部分涵盖整个小区从A.建筑物地基和基础到O.小区配套15个不同的系统。界定有层次共有权由相邻共有权、单元共有权、同栋共有权和小区共同有权组成,其法律性质是按份共有。并进一步从权利主体、客体和权利义务关系三方面分别详细阐述相邻共有权、单元共有权、同栋共有权和小区共同有权。最后,论述专有权的含义,指出住宅小区区分所有权制度中的专有权性质应作空间权理解。界定专有部分的构成要件需同时具备构造上和利用上的双重独立性。专有部分范围继承传统建筑物区分所有权制度“空间说”,明确专有权具体的权利义务内容。正文第三部分利用住宅小区区分所有权制度解决电梯费分摊、楼顶平台权属和住宅小区停车位三个热点问题,从操作性角度论证该制度的有效性。本文充分借鉴前人研究成果,在归纳整理建筑物区分所有权制度之上,解决现实问题,作者之拙见希望老师批评指正。