在当前融资难的大环境下,对于房地产这种资金投资密集型企业来说融资更是难上加难。通过合作投资开发方式可以解决区域房地产公司和中小型房地产公司融资难,解决土地资源获取,盈利能力较弱,减轻项目公司独立投资带来的较大资金压力,同时可以相应降低投资风险。同时通过与大型房地产公司进行合作投资开发,可以利用大公司的运营管理方法和品牌效应,可以大大缩短项目建设周期,加速项目周转,降低项目开发成本,提升项目整体收益。对于大型房地产公司来说,通过与区域房地产公司合作开发项目也能有效拓展细分市场,减少个别市场不确定性带来的风险;增加集中采购规模,增强议价能力,降低材料采购成本,实现开发规模效应;通过自身品牌和管理等无形资产的输出,可以获得更多的项目收益。项目合作开发是投资各方资源优势的互补,二者协同合作,共同开发是一种共赢局面,不同合作开发方案中的投资收益分配情况研究也备受关注。本文以TJ房地产项目合作开发案例为主要研究对象,介绍了TJ房地产项目所在中新知识城发展愿景和规划,TJ房地产项目地理位置、用地规模、规划指标、项目周边交通状况、项目开发计划等案例背景,对不同合作开发方案下的TJ房地产项目进行投资经济分析。首先,投资分析前期主要对TJ项目现金流出部分及现金流入部分进行了详细测算分析,编制项目全投资现金流量表,测算得出TJ房地产项目的各项财务评价指标,对其投资经济效益进行分析。其次,对业主方以土地入股,投资方负责其他全部建设投资;业主方在开发期间融资,向银行借款;业主方以土地入股,投资方负责部分建设投资,其余资金从银行借款;采用现金流折现法DCF对三种合作开发方案下项目投资收益情况和投资各方利益分配情况进行测算分析;对合作投资方案进行比选,提出方案选取建议。房地产开发投资过程复杂多变,面临着较大的不确定性与风险,仅仅依靠DCF评价进行评估,可能会忽视项目不确定性带来的机会价值和管理的柔性价值。为此,本文还使用了实物期权理论对传统的现金流评价方法进行修正,进而提高对项目投资决策评估的准确性。通过本文研究可以为促进知识城房地产业的发展提供决策理论依据,也为其他新城区合作开发投资提供相应参考。同时,也可为企业提高对相关此类项目合作开发投资决策效率,规避风险,实现合作共赢提供参考。