有人认为中国房地产拐点已经到来,有认为中国房地产牛市仍未见顶,不论媒体轰轰烈烈的讨论与猜测如何,对房地产开发商而言,房地产大环境日益恶化,业内利润水平持续下滑,是需要面对的事实。从社会环境分析,城镇化进程方面,未来十年城镇化的进程仍在继续,使得商品房需求持续增加。并且随着人们的生活水平提高,对商品住宅的各种要求也随之提高。随着大势所趋,未来房地产将从投资属性向消费属性变化,资产价格上升速度会下降。然而客户需求会发生结构性的变化,更倾向于自用,所以客户的使用需求是下阶段房地产企业的关注重点。房地产模式将发生巨大的改变,本质从拿地模式变化到运营模式。核心问题变成了如何精准确定地块的合适顾客,如何满足客户需求并使客户满意以获得优质客户,如何获得足够资金以满足项目建设需求,如何进行计划管理以保证开发进度。笔者认为商品住宅的运营管理、成本管控重点仍然是在设计阶段,但定位策划阶段将指导设计的方向,招标阶段、实施阶段将全面落实设计成果。如何促进房地产开发更贴合客户的实际需求以及控制开发成本是越来越重要的议题。本文通过阅读文献,分析和识别房地产开发中各阶段产品价值的影响因素和总成本的影响因素;通过与从业人员访谈(包括投资、策划、设计、招采、成本、施工、营销、物业等专业),收集整理100多个与商品住宅价值提升以及成本管控相关案例。从中筛选出部分具有代表性的几个案例,重点分析,总结经验教训,研究出在策划阶段提升商品住宅价值的主要做法,和在设计阶段、招标阶段、建造阶段降低总成本的主要办法和需要注意的问题。基于一直以来住宅开发基本上都是盈利的,在很长的一段时间,房地产企业对价值提升并不如对成本管控那么重视。本文的重点研究内是指出现阶段商品住宅开发企业在定位时需要考虑客户的分类,每一类客户的需求,以及如何满足不同客户的需求;以及在设计、招采、建造阶段在保证定位阶段建造水平的情况下,如何保证开发进度,节省成本。为现阶段商品住宅开发企业提供更开阔的开发运营思路。