当前,我国城市化正处于高速发展期,随着城市人口的大规模增加,住房需求也越来越强烈。尤其在一二线城市,高额的房价使得很多人难以支付,他们不得不通过住房租赁市场解决居住的问题。在多元化的住房租赁市场中,长租公寓作为85后和90后的“新宠”,在其高速发展的同时必然会出现一些问题,如较低出租率和续租率、难以实现盈利等。而这些问题的出现从深层次来看,是长租公寓运营商没有达到租客对居住的满意度。长租公寓如果要得到持续发展、实现盈利,需要找到确切的影响居住满意度的因素。本文通过以美国顾客满意度理论为基础,借用结构方程模型构建长租公寓居住满意度理论模型,以上海市为例进行实证研究,通过实证分析找出影响居住满意度的主要因素,为上海市长租公寓运营商如何提高租客居住满意度提供合理化建议。具体如下:首先,通过研读大量与居住满意度相关的国内外文献,分析总结居住满意度的研究现状,发现居住满意度在租赁住房,尤其在长租公寓领域的研究成果少之又少。其次,阐述了长租公寓、顾客满意度模型及结构方程模型的相关理论,以及我国长租公寓的发展现状及存在的问题。通过分析前人研究影响居住满意度的因素及长租公寓的特点,总结影响长租公寓居住满意度的因素。以美国顾客满意度模型为基础,总结可测量预期质量、品质感知、价值感知、居住满意度、忠诚度的直接变量分别为12个、15个、2个、3个、3个,借用结构方程模型建立长租公寓居住满意度理论模型,并提出7个相关研究假设。再次,以上海市为例进行实证研究。围绕理论模型中的变量设计调查问卷,在上海市进行问卷发放。为了给实证模型提供数据支撑,需要对调查问卷收集到的数据进行可靠性和合理性检测,论文使用SPSS软件对收集的问卷数据进行信、效度检验分析,修改影响信效度的影响因素指标。用AMOS对长租公寓居住满意度理论模型进行模型估计、模型评价、模型修正等规范研究顺序得到长租公寓居住满意度实证模型。根据影响长租公寓居住满意度因素实证模型的结果,先分析潜变量模型的实证结果,再分析可测量变量模型的实证结果,最后分析总结影响较大的因素。最后,针对品质感知和价值感知(潜变量)对居住满意度影响系数大于0.5,两者对应的可直接测量且大于0.7的7个影响因素,为上海市长租公寓运营商提供合理化对策建议:重视对长租公寓的选址,提高居住的安全性,完善室内配套设施,注重户型设计装修风格,完善公共空间配套设施,提高公寓管家的服务态度,设置合理的租金水平。