商业不动产在近年来的发展陷入颓势,其投资时间长,回报率低的问题显现出来。目前我国商业地产的发展还处于从依靠开发项目利润的粗放模式向自持型资产运营模式转变的过程中,并且我国商业地产金融市场相对于发达国家而言,还有待发展,因此,商业不动产如何使用较为正确的融资模式,来缓解商业不动产的资金压力显得尤为重要。商业不动产获得融资才能进一步扩大商业不动产企业的规模,越来越多的商业不动产企业在同一行业内竞争,随着国家政策的收紧,如何对融资模式进行科学合理的转变,是每个商业不动产公司都必须要完成的事情。目前我国金融市场上还比较缺少适合商业地产融资特性的融资模式,而REITs通过发行受益凭证将社会的闲散资金募集起来,投资于商业地产行业并以长期持有商业地产物业为主,以租金收入为主要收入来源,这种融资模式与商业地产的融资需求非常契合。但是我国的相关法律法规还没有完善,因此没有标准的此类产品可购买,而保利地产在近期内推行的类REITs产品,是我国首次由中央企业发起,以投资者住房为保障的产品。对于我国后续发行此类产品,拥有着极强的借鉴作用,因此也是我国此类项目走向正规化的标准案例。本文在借鉴国内外融资模式相关研究的基础上,以优序融资理论和委托代理理论为指导,综合运用文献研究法、定量分析法和案例分析法相结合的方法,以保利地产为例,对我国大型商业不动产融资模式进行研究。在阐述我国大型商业不动产融资现状以及主要融资模式的基础上,发现我国大型商业不动产融资模式存在融资渠道过于单一、企业融资组合简单僵化、融资风险不可控等问题。然后以保利地产为例,根据保利地产的财务数据,统计分析其融资规模和结构变化,分析其融资模式现状和融资效应,进一步分析了REITs对公司融资策略的改进和保利发行REITs在我国REITs市场的示范作用。最后结合REITs相关理论知识,提出大型商业不动产融资模式建议,包括关注市场环境、加强运营能力、拓展融资渠道和大力发展资产证券化等。通过本文研究,以期完善保利地产的融资模式,提升其在同行业的核心竞争力,同时为大型商业不动产的融资提供思路借鉴。