房地产是人类生存和发展最基本的生活资料之一,也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段,容易出现的一种经济现象。一旦发生,将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。因此,防范警惕房地产泡沫的发生具有重要意义。 我国的房地产业从1998年复苏以来,获得了长足发展但同时,也存在着很多问题,如房价过高、土地供应过量、空置率居高不下、结构不合理及投资增长过快等问题。因此,引发了中国房地产市场有没有泡沫的大争论,而上海作为中国经济发展的火车头,首当其冲成为了争论的热点。 在这种背景下,本文先借鉴国内外研究成果进行了理论研究,同时收集了最新的数据,运用定性与定量相结合的方法,对上海市2003—2005年房地产业运行中是否存在泡沫进行分析测度,并在此评判基础上提出预防房地产泡沫的对策建议。 其中,本文先从研究房地产市场价格的基本理论入手,阐述了房价与市场供给、需求、预期的互动关系;分析了房价与房产租金、地价的联系,并分析了成交价格、市场价格、理论价格三者的区别,为后面的分析做了理论铺垫;接着,对泡沫经济进行研究,在进行了一系列的概念界定后,分析了房地产泡沫产生的原因、运行机制及其积累、释放的形态;结合前面的定性分析,引入了对房地产泡沫的量化分析,即根据房地产估价的理论与方法,提出了房地产泡沫两种主要的测度方法,并具体对收益还原法进行阐述;然后,根据上海的实际情况,利用收益还原法对其房地产市场的泡沫成分进行了测度,计算出其泡沫测度系数BEM时间序列,并从多角度对其加以分析,推导出上海房地产市场存在泡沫化倾向;同时就其存在的风险提出了相应的房地产泡沫防范措施。 希望通过本文的研究,能够引起各方对房地产泡沫的足够重视,并对国家房地产政策的制订起到一定的借鉴作用。