近年来， 房地产按揭由香港传入我国，银行对个人购房提供按揭贷款支持极大地推动了房地产业的迅猛发展。然而在房地产按揭实务一派繁荣景象的背后，却存在着相关理论研究的苍白，对于何为房地产按揭这一简单问题我们却一时难予明确的回答。 而我们所见到的相关法律规范却是以房地产抵押为核心，这种法律调整的错位不仅存在法理上的混乱，而且导致了实务操作中的不规范。本文立意在于明确房地产按揭的法律性质，正本清源，寻求按揭制度与我国现行担保法之间的契合，探寻我国担保法律制度的变革与创新，以构筑我国更为安全、简洁的担保法律制度，期望对按揭法律关系各方当事人利益的平衡保护、增强按揭交易的外部安全、促进产业融资的健康发展、防范按揭业务中的金融风险等方面产生积极影响。论文结构如下：前言论文第一章，对房地产按揭制度进行了概要说明。第一部分，对房地产按揭的含义、分类 进行了简要阐述，明确了论题的基本概念；第二部分，回顾了按揭制度的起源和演进历程，归纳了按揭不同发展阶段呈现的不同特点，缕清了按揭制度的发展脉络。指出：按揭从其产生的那天起，就以移转权利的方式设立担保而有别于其他担保方式。尽管现代英美法按揭制度中权利移转的色彩已比较淡薄，但在理论上权利移转仍被视为Mortgage基本特征之一。第三部分，简要阐述了我国香港地区房地产按揭法律制度的主要特点，目的在于从我国按揭制度发源地相同制度的研究中，探讨可以借鉴的有益经验。第四部分，概述了我国大陆房地产按揭发展的现状，重点分析了我国现行调整按揭的法律规范中存在的问题，实际阐明了本文论题的理论和现实意义。<WP=3>论文第二章，对房地产按揭的本质进行了较为深入的探讨。第一部分，使用比较研究的方法，通过将房地产按揭与抵押、质押、典权及让与担保等相关法律制度的对比分析，揭示了按揭本身固有的特点，为下文探究按揭的性质和特征作了铺垫。第二部分，本文认为现房按揭可比照香港法中的法定式抵押，用抵押制度加以规范，房地产按揭应特指预售商品房按揭，并对其法律性质进行了深入剖析。指出，预售商品房按揭的法律性质既不是抵押，也不宜界定为权利质押，其本质应与不动产让与担保相同。在此前提下，进一步勾勒出房地产按揭的法律特征。论文第三章，系统研究了房地产按揭的运行机制。第一部分， 从房地产按揭的设立行为、主体、标的、所担保的债权以及公示方式等五方面阐述了房地产按揭的设立机制。第二部分，从分析按揭主体即按揭人、按揭权人、按揭担保人在按揭法律关系中的权利义务入手，论述了房地产按揭的效力问题。第三部分，房地产按揭本身作为一种担保制度，其实行和消灭是研究房地产按揭必不可少的组成部分，本文从实行条件和方式两方面探讨了房地产按揭的实行制度，对按揭权人把握实现权利的时机和方式有积极意义。其后对按揭的消灭即按揭担保效力的终止作了简要说明。论文第四章，对完善我国房地产按揭制度进行了深入思考，提出了积极建议。第一部分，首先从分析现有法律规范的误区和弊端入手，阐述了完善担保立法，以规范房地产按揭运行的必要性。其次，通过让与担保的制度价值的分析，指明我国担保立法应考虑增设让与担保制度所具有的积极意义，并概要说明让与担保法律制度应涵盖的法律规范。第二部分，通过对按揭人转让债权、债务的法律规制和完善预售商品房按揭登记制度两个方面的研究，探讨了建立按揭当事人利益均衡保护机制的问题。第三部分，针对房地产按揭中存在的各种风险，积极探讨了完善按揭制度、防范风险的相关措施，对建立房地产按揭担保和风险防范机制中较为<WP=4>前沿的住房贷款二级市场与贷款债权证券化问题，以及政府举办住房贷款担保机构等问题作了初步探讨。 第四部分，从规范按揭市场的目的着眼，阐述房地产中介机构对按揭市场的规范的规范运作的积极作用。结语