本文研究背景是我国房地产业从开创、发展、成熟到现在出现专业分化格局,房地产业出现局部地区投资投机过热,甚至泡沫化,有些地方又库存严重,结构性矛盾成为突出问题,各种风险叠加,国家和地方政府先后出台一系列如限购、限贷、税收政策等宏观调控措施,加之国家经济结构调整,我国房地产企业发展遇到前所未有的挑战,发展进入瓶颈期和转型期。在此背景下,房地产企业运营模式转型成了无法回避的问题,本文对我国房地产企业目前的重资产运营现状及转型内外动因进行分析,总结出我国房地产企业存在转型的必然要求,即我国房地产企业在目前经济环境下存在如资金压力、成本压力、税负压力和行业利润空间压力等一系列压力因素,因此必须要寻求转型。向何处转和怎么转就成为重点研究的问题,本文通过轻资产运营模式进行理论概述,在分工理论、产业价值链分析模型和“微笑曲线”等理论以及“营改增”税制基础上,对轻资产运营模式的适用条件进行了界定和总结,通过研究分析美国“铁狮门轻资产运营模式”,加以借鉴后概括设计出供我国房地产企业可选择的“轻资产运营模式”,即基金搭建融资平台、输出运营能力实现小股操盘、收益分成之初级模式。在此基础上进一步对我国国内标杆房企万科集团和万达商业地产公司的轻资产运营模式转型实践进行分析和归纳,指出轻资产运营模式对我国房地产企业运营模式具有实践的可行性和启示,同时总结出轻资产运营模式对我国房地产企业的现实意义和借鉴意义。最后得出本文研究结论和建议,当资产升值速度远低于资金成本时,轻资产运营模式是一个理性选择,但轻资产运营模式需要企业具备可供输出的超强运营能力和管理能力及资本运作能力等效率优势。