购物中心是商业房地产的一个重要类型,在满足居民购物休闲消费需求,推动城市建设方面起着积极的作用。作为一种租赁型商业房地产,购物中心的运营管理决定了其自身价值。国内外的研究结果表明,购物中心的运营管理的核心在于商户组合。优化商户组合可以协调购物中心业主与商户、商户与商户之间的利益关系,更好地为消费者提供一站式服务,最终使购物中心业主、商户、消费者尽可能多地获益。目前,我国购物中心商户组合的研究还不多,具有中国商业特点商户组合规律研究刚起步,购物中心商户组合优化的方法研究尚欠缺。因此,本论文研究具有重要理论和现实意义。　　 论文在综述国内外相关研究文献基础上,首先对购物中心的商户类型及各类型商户的经营特点进行了分析；比较分析和界定了商户组合概念内涵；基于生物种群理论,提出了购物中心商户间的三种关系,即竞争型商户关系、依附型商户关系及互利型商户关系；针对不同商户组合关系类型探讨了其商户组合优化的理论基础、核心内容、方法和模式等:　　 (1)分析了竞争型商户的商圈扩大效应和价格竞争效应,从业种销售规模、购物中心销售规模和购物中心商圈规模三层面分析论证了竞争性商户集聚的规模效应,运用逻辑斯蒂模型确定购物中心同业种竞争型商户面积的合理分配区间,并以此作为线性规划时的临界值。探讨了竞争型商户的空间分布模式及其作用。　　 (2)论证了互利型商户组合的机理,研究了互利型商户面积规模优化和空间布局优化的方法、规律和变化趋势,特别对娱乐辅助型和娱乐支撑型购物中心商户功能组合进行了深入论证。　　 (3)论证了根据等级规模划分的主力商户与非主力商户之间存在着依附关系,探讨了主力商户和非主力商户的空间分布模式；从主力商户与非主力商户的面积规模外部效应强度、商圈的市场状况等角度构建和探讨了主力商户与非主力商户的面积配比模型与关系。并对非主力商户在租赁总面积不同条件下的面积分配展开研究。　　 最后,根据商户组合优化的理论与方法,以业主租金最大化为目标构建了购物中心商户组合综合优化的数学规划模型。利用模型对上海来福士广场进行商户组合优化的实例分析。初步验证了模型的有效性。