国家税务总局自2005年颁布了《纳税评估管理办法》以来,又在2012年对其进行了修订,足以说明纳税评估工作的开展受到越来越多的关注和重视。纳税评估是税收管理方式的一种,但它更加的科学化、专业化以及精细化。站在国家的角度,做好纳税评估工作有利于创建良好公平的竞争环境,同时保证税收入库,增加财政收入;对企业来说,纳税评估工作的开展不仅有助于其按规定履行缴税义务,还可以辅助规范会计核算,大幅降低税收管理成本。房地产企业具有开发周期长、经营内容特殊、会计核算复杂等特点,这些特点致使该行业的税源流失向来较为严重。此外,由于税收收入贡献率高,涉税种类多、涉税政策复杂、评估周期长,房地产行业的纳税评估也一直是税务人员工作的重点和难点所在。然而,自国家要求开展纳税评估工作以来,沈阳市至今未建立一套健全的评估体系,更没有设计出任何一个行业的纳税评估的方案,评估方式更类似于一种“走过场”的税务稽查,评估工作人员缺乏经验,也没有可行的指导,大多数情况下都是“形式重于实质”。这种情况既违背了纳税评估的初衷,也在一定程度上损害了纳税人的权益,对纳税评估工作的改进迫在眉睫。本文研究的目的在于,结合目前沈阳市房地产行业的税收征管水平,建立一套系统完整、切实可行的适用于沈阳市房地产业的纳税评估方案。主要内容如下:首先,以历史数据为例,通过效能位差模型进行纳税评估选案。根据房地产行业的自身特点和沈阳市地方特色选取纳税能力评估指标,利用两次主成分分析法获取企业纳税能力综合因子并进行排序,然后将其与实际税负排序对比,通过二者的位差选出存在涉税疑点的企业。在此基础上,针对房地产行业的经营特点和项目开发流程,基于对其涉税管理风险点和核查方法的分析,给出一套直接可用的纳税评估案头分析方案,对上一步骤筛选出的可以企业进行评估分析。根据外部信息、财务报表数据和各税种的报税数据,通过给出的分析指标和公式进行对比分析法和逻辑分析。最后,以选案时筛选出的一个企业数据为案例,对设计出的沈阳市房地产行业纳税评估方案进行应用,印证其可靠性。力图为沈阳市房地产行业的纳税评估工作开展提供可行的方案,也为税务部门今后开展其他行业的纳税评估工作提供思路。