房地产是推动我国社会经济发展的重要力量,几乎所有行业都与房地产经济活动存在着密不可分的关系,可以说,房地产业是促使人们生活水平得以改善、国民经济高速发展的一个基础性产业。经过十几年的迅速发展,房地产业更是已经成为地区经济的重要产业之一,对于改善城市居民的居住条件、增加就业、促进社会经济的迅猛发展以及产业结构的调整具有深远的影响。然而,最近几年的时间内,我国房地产市场在持续发展的过程中也暴露出一些问题,尤其是商品住宅市场,如投资规模过大、商品住宅价格上涨较快、房屋开发结构不尽合理、开发企业与购房者金融风险、商品住宅市场秩序混乱等。商品住宅市场投资额占房地产开发投资总额约70%～80%,商品住宅市场将直接影响整个房地产市场发展好坏。沈阳作为一个后发市场,2007年以来,随着城市化进程加速,房地产市场也步入快速发展轨道。2014年,中国经济在“速度变化,结构优化、动力转换”中进入换挡期,受此影响,全国70个大中城市的房价均出现环比下跌。而作为老工业基地典型代表的沈阳,受影响程度最为严重。购房者持币观望态势明显,而政府供地、开发商建房的速度并没有因此减缓。这种情况之下,沈阳商品房库存量出现了急剧上涨,本来就不高的商品住宅价格开始走低,沈阳房地产市场遇到了历年来最大的难题。作为拉动投资和消费的重要途径,沈阳房地产市场的下行给城市经济带来了一记重挫,如何有效地去库存、促进市场健康发展,这不仅仅是业内需要重点研究的课题,也是沈阳经济发展无法回避的难题。本文以商品住宅市场的供求理论为理论基础,综合分析全国及沈阳市商品住宅市场的发展历程和当前的发展情况,针对成交量价、成交结构、宏观调控政策调节、土地供给与库存关系、客户购买能力等方面进行全面分析,从而总结出沈阳普通商品住宅市场所存在的主要问题及问题背后的动因,同时通过对城市整体经济环境以及人口流动的方面进行了相关阐述,力求了解房地产市场发展的根本性原因。之后,针对这些问题,本文将重点参考国内相似城市及国外成熟市场的发展脉络、发展现状与发展对策,从中找到适合于沈阳市实际情况的可借鉴之处。最后,结合笔者对于商品住宅市场的理解,针对当前沈阳商品住宅市场提出具有建设性的对策。具体而言,包括坚持饥饿型土地供应策略、先去库存再供新地、严格把控供地结构、平衡区域库存、坚持购房刺激政策、在可控范围内坚持低购买门槛、对开发企业实行税费减免等措施,同时建议调整经济结构,优化城市人口结构等方面提出了相关建议。