在“房地一体”原则下,源于房屋与土地天然不可分性,房屋买卖同时需考虑房屋所依附的土地使用权。我国宅基地归农民集体所有,国家给予城镇商品房和农村房屋不同待遇:城镇商品房能自由买卖,且房屋买卖合同有效;农村房屋因国务院明确规定,农村房屋不能向城镇居民出售,农村房屋的买卖合同往往被认定为无效合同。随城镇化建设的发展,使面临开发的农村房屋现有价值倍增,农民见“有利可图”往往违反诚信,请求法院确认先前与城镇居民签订的农村房屋买卖合同无效,并要求返还房屋;而城镇居民认为农村买卖合同是双方真实意思,是有效合同,不愿意退还房屋,由此产生民事纠纷。理论和实务研究中,农村房屋买卖合同的效力一直存在争议,故笔者认为有必要对该类合同的效力进行研究。本文以张某诉肖某农村房屋买卖合同纠纷为例,以求通过对案例争议焦点的分析提出解决该类问题的对策。本文共三个部分,约2.3万字:第一部分是对城镇居民购买农村房屋的概念、法律规范、纠纷现状进行阐明。先解释“城镇居民”、“农村房屋”的词源含义,明确本文研究内容是农村房屋及其所依附的宅基地使用权问题;再梳理城镇居民购买农村房屋法律规范,有助于形成正确认识并对理论实践给予正确指导;最后归纳在审判实务中,城镇居民购买农村房屋纠纷增多的原因是房屋潜在利润、人口流动等因素,禁止买卖已造成交易安全无法保障、扩大城乡差距等不利结果。第二部分对城镇居民购买农村房屋的买卖合同效力进行分析论证。分别阐述理论界和实务界的两种主流观点:合同有效论、合同无效论。通过对两种观点比较分析,笔者赞同合同为有效的观点,认为农村房屋买卖合同未违反法律和行政法规的强制性规定,买卖行为适应法律的发展趋势,不会破坏宅基地的社会保障功能,也不完全会导致农民无家可归。第三部分对解决此类问题提出法律建议。笔者基于合同有效观点,在兼顾公平、发展农村生产力、保障农民财产优化的前提下,提出完善城镇居民购买农村房屋的法律建议。参照试点地区的成功经验,先将农村房屋依附的宅基地使用权转变为集体建设用地使用权,并建议国家将城镇居民购买农村房屋的买卖程序、买卖主体、买卖内容、法律监督等问题作出明确规定,纳入现有的房屋买卖立法之中,为建立有序的农村房屋买卖市场提供法律依据;同时,为保障农民卖房后的基本生存条件,建议加快户籍改革、完善农村社会保险制度、农民住房和就业保障制度。