自1998年起,随着中国正式取消福利分房制度,房地产市场完全进入市场化时代。在接下来的二十年里,房地产业开始飞速发展。虽然房地产业的发展带动了国民经济迅速腾飞,但是也带来了房价的持续攀升,并且已经成为阻碍经济高质量发展的一大障碍。虽然政府持续出台政策进行房价调控,但是政策效果甚微,甚至出现房价越调越涨的怪圈。究其原因,本研究发现中国地方政府由于存在土地垄断者和房价调控者的双重身份,使得其出现一种以“经营土地”来满足巨大财政支出的行为,而这种行为对房价具有明显的影响,使得房价调控政策效果不佳。因此,本研究通过构建理论和实证模型进行定性和定量分析,探寻地方政府“经营土地”行为对房价的具体影响机制,以期为以后的房价调控政策提供相关建议。首先,本文对中国房价调控困境与中国房地产市场的特殊性进行分析发现,中国房价的“虚实属性”和地方政府的双重角色存在造成了中国房价的调控困境。而地方政府“经营土地”的行为正是在这种背景下出现的,其模式主要分为三步:首先以土地增值抵押贷款,然后用贷款进行基建,最后在基建地区进行房地产开发,以房产增值收入提升土地价值来达到归还前期贷款。然后,本文从两方面对地方政府“经营土地”行为对房价的影响进行理论分析。一方面,对地方政府作为土地垄断者在“经营土地”模式下的地价和房价的双重市场机制进行分析,通过联立方程模型得出房价主导地价的结论,进而证明地方政府“经营土地”模式理论上可行。另一方面,对地方政府“经营土地”的行为在货币需求市场的影响进行分析,通过构建一个两部门数理模型,以模型的动态过程指出地方政府行为会加强房价的虚拟经济属性进而拉升房价。因此,不能简单地把房价高企看成是货币催生的泡沫,并且地方政府“经营土地”行为在理论上会助长房价上涨。最后,本文对地方政府行为对城市房价影响进行实证分析,通过构建一个地方政府“经营土地”行为与房价的动态面板模型来验证地方政府行为对房价的影响。结果表示房价上涨的适应性预期对房价具有推动作用,同时地方政府经济增长竞争压力对城市的房价具有正向的影响关系。因此,地方政府“经营土地”行为对房价存在明显的正向影响关系。根据以上结论,本研究给出四点房地产市场调控建议:首先房地产市场调控政策应当将需求供给相结合进行动态调控;其次要给房地产业进行合理定位,强调住房的居住功能;然后需要建立房地产市场长期有效的监控、调控体制;最后要摆脱“经营土地”行为,将房价稳定纳入政绩考核体系。