2008年对于房地产业是一个特殊的时期,对于沈阳房地产市场发展历程也是如此。新的政策不断出台,股市的起伏不定,国际金融市场不景气,奥运举办结束等因素的影响,使得房地产业信心剧烈震荡;房价虽一路高涨,房地产投资及销售目前已进入政策观望期。但随着东北老工业基地振兴的相关扶持政策,外资企业(新加坡吉宝;兄弟;盛帮等外资地产)相继进入沈阳,国内“南资北上”的投资热点,这些资金流向“洼地效应”将给沈阳市房地产业发展注入新鲜的活力,与此同时沈阳房地产业将进入更加残酷的竞争和洗牌。首先提出房地产开发产品如何定位,也就是房地产开发商自己将开发什么档次的楼盘?又如何去成功开发?是沈阳市每一个房地产开发商未来将面临的课题。其次基于目前沈阳房地产市场低档楼盘竞争能力不强;且高档楼盘有其消费群体局限性的状况,得出未来房地产中高档楼盘由于其特殊的定位必将主导沈阳房地产企业的发展的推断。再次通过沈阳万科金色家园项目是如何成功运作的实例,给目前准备中高档项目运作的沈阳开发商提供一点思路。本文认为,沈阳万科金色家园项目做为沈阳地区的准中高档定位楼盘,在营销推广策略上要不同于其他楼盘,营销推广策略上有其特殊的措施和方法。为保持自身的竞争优势,同时避免同档次楼盘正面竞争,在对整个沈阳市的房地产市场进行详实的调查和自身的客观条件分析后,利用市场细分结果,确定准确的营销推广策略,选择适宜的广告及其他促销策略,推出适宜、新颖的推广促销方案;另外,强调阐述做为品牌公司要注意如何利用加大品牌的宣传力度来推广和维护自身产品。本文之开发与推广方案将对沈阳市中高档定位楼盘项目开发前期的规划以及营销推广策略的制定和实施有重要的实际意义。