先导区是长株潭“两型社会"建设的核心区域,对农用地进行合理利用是建立资源节约和环境友好型社会的基础。随着长沙市影响快剧,先导区大量集体土地需要流转要求也更加迫切,而历史遗留的土地权利问题和集体土地资产价值的未知性阻碍了集体土地流转的顺利进行。通过调查表明：为了解决这些问题首先要确定集体土地的各项权利；同时明确流转土地资产的价值量,从而实行集体土地资产化。集体土地资产实行确权是土地流转的前提条件,土地资产量化是土地流转的必要条件,实行土地资产化是土地流转的结果与目标。但是目前土地流转与土地资产化研究相对分开,没有将两者作为一个整体进行研究；缺乏对集体土地资产化的研究。并且我国关于土地流转的研究都集中于理论上,对于土地流转价值量的研究甚少。本研究在深入研读国内外研究现状的基础上,尝试将集体土地资产量化、将土地流转与土地资产化整合为土地资产化这单一的过程,并尝试将雷锋镇、含浦镇、黄金乡这三个乡镇的集体土地运用收益还原法进行量化,在对上述研究进行总结的基础上提出了先导区进行集体土地资产化的实施框架。本研究结果如下：(1)通过市场调研,运用问卷调查法统计分析得出了先导区集体土地资产化的动因和阻因；找出了先导区集体土地资产化存在的主要问题并结合国家法律法规进行解释；运用二项logistic回归模型得出集体土地资产化的主要影响因素。(2)运用收益还原法对雷锋镇、含浦镇、黄金乡三个乡镇的农用地进行资产量化,得出雷锋镇、含浦镇、黄金乡三个乡镇耕地的总价值为233,404万元；林地的总价值为164,346.6万元；园地的总价值为7,283.838万元,资产总额为405,034.497万元。并将单亩耕地、林地、园地的量化结果与单亩耕地、林地、园地的征地补偿费进行比较,得出土地资产量化价值比征地补偿价格高,更能够体现土地市场价值。(3)先导区集体土地资产化的实施框架包括建立先导区集体土地资产化运作主体、理顺先导区集体土地产权关系、推行先导区集体土地资产量化、创新先导区集体土地资产运作方式四个环节。通过上述研究,将有助于改善“两型社会"先导区集体土地管理方式,更有利于资源节约型环境友好型社会的建设,并为先导区建立新的土地利用模式提供依据。