产业园区是我国地方政府发展经济、促进经济转型的重要平台,具有集聚产业资源,推动自主创新等作用。2020年4月,国家发改委和证监会发布推进公募REITs试点相关工作的通知,标志着从政策层面政府开始正式推动我国真正意义上的公募REITs落地。如果能够运用REITs盘活部分基础设施,将有利于广泛筹集项目资本金,有效将实体经济的杠杆降下来,进一步推动基础设施融资的创新发展,同时也完善它的市场。未来更多的公募REITs即将落地,而产业园区REITs作为一种创新的品种,研究分析产业园区REITs的模式可以对未来我国更多园区类公募REITs上市提供参考。本文主要运用案例研究法和文献研究法等研究方法,首先对REITs领域的文献进行综述,主要对关于REITs的原理、组织结构、管理模式以及收益和风险等相关理论进行综述,在此基础上,本文选取国内首批产业园区公募REITs中张江光大园REITs这一产品进行案例分析,案例介绍部分首先介绍了张江光大园REITs的相关各方、底层资产以及运作模式,案例分析部分首先简要分析了国内外形成的园区REITs运作模式,围绕运作流程和交易结构以及其他重要特征对产业园区公募REITs模式进行分析,对运作模式中的股债结构搭建进行了分析,并对股债搭建结构的模式选择进行分析和设计,指出我国公募REITs这种运作模式对帮助原始权益人实现固定资产上市起到了良好的发行效果,然而这种模式仍然存在多层委托代理问题以及税费负担重等问题。通过进行案例分析,本文得出以下结论:该产业园区公募REITs运作模式满足了原始权益人的融资需求、退出需求和资产控制需求;优质的结构设计和底层资产使得该REITs在一级市场受到投资者追捧;合理的股债搭建模式可以减少一层SPV以及减少发起人的税收负担,实现最大发行效果。并提出相应建议:税收优惠政策需要进一步扩大;完善产业园区公募REITs治理机制;降低基金负债和原始权益人战略配售限制;完善扩募机制。