近几年来,受国家对房地产行业宏观调控政策的影响,住宅商品房成交量不断下滑,而商业营业用房的成交量却骤然上升,各大房地产开发企业纷纷从传统住宅开发转向商业地产开发。但纵观各房地产企业,对商业地产的开发比较盲目,缺乏科学、系统的可行性研究。LY公司是濮阳市一家中小规模房地产开发企业,虽然有11年的住宅开发经验,但从未涉及商业地产开发。因此,对于LY公司来说,进行商业地产项目可行性研究,寻找到一套科学的可行性分析方法,对提升商业地产开发能力和管理水平,保障项目建设顺利实施具有十分重要的意义。本文以可行性研究报告的形式展开,以中原市场改造项目为研究对象,对项目在征收安置、项目定位、组织实施、经济效益、社会效益等方面是否可行进行了深入系统的研究。首先介绍了项目概况,说明了项目建设背景和必要性,分析了项目所在城市的投资环境、市场状况、竞争对手、客户需求,其次确定了建设成“城市综合体”的项目定位,制订了组织实施方案,最后运用静态和动态分析、定性与定量分析相结合的方法,对项目的经济效益和面临的风险进行了剖析,提出了相应的风险管控策略和应对措施。本文的研究结论是：中原市场改造项目的投资环境较好,项目定位准确,规划设计新颖,客户十分认可,市场需求很大；项目资金筹措渠道畅通,现金流充裕,能够满足征收补偿和工程建设的需要；项目总投资105313.77万元,总收入137688.32万元,净利润24280.91万元,投资利润率23.05%,收入十分可观,财务内部收益率48.73%,远远高于12%的预期收益率；项目建设期3年,静态投资回收期1.59年,动态投资回收期1.81年,回收期较短；项目对销售收入的变化更加敏感,盈亏平衡点是74.4%,能够抵御一定的成本上升和收入下降的风险,具有一定的抗风险能力；虽然面临诸多风险,但通过制订相应的风险管控策略和应对措施,均能得到有效的控制；项目还能增加地方政府财政收入1.3亿元,缴税1.9亿元,提供2000多个就业岗位。因此,本项目是可行的。本项目实施后能够带来很好的经济效益和社会效益,具有良好的发展前景和市场空间,也能为濮阳市其他市场改造项目提供参考借鉴。