本文通过作者在广州光大花园房地产开发公司的管理实践,就如何降低房地产项目的广告费用进行了探讨。本文首先对影响销售的因素进行了分析,指出广告是影响销售的重要因素之一,但只有和其他因素有效结合起来,才能促进销售;其次对影响广告的相关因素:产品生命周期、市场细分、客户参与程度、媒体选择等进行了分析,对如何确定广告策略提出了建议。在进行相关理论分析后,作者对光大花园项目一期两次推广活动进行了分析,指出其广告运用的失当之处;介绍了光大花园二期营销及广告策略的实践,在改进相关策略后,光大花园项目二期的广告管理取得了良好的效果。作者通过光大花园项目广告费用的控制实践说明:广告不能直接带动销售,只有与其他促销因素协调、组合,使目标保持一致,才能起到促进销售的作用;控制广告费用的关键是提高广告的投放效率;广告效果的分析和控制,不但可以降低广告费用,而且可以及时发现和解决产品销售中的问题,包括销售策略和产品形象,全面改善和提高公司销售管理水平。广告的费用水平不应该单以销售数量为依据,而是应该有独立的广告效果评价标准,因为广告的目的不只是销售,更重要的是品牌、产品形象和市场份额。