预约合同在我国的运用度极高,尤其是在商品房买卖领域,预约合同为我国的房地产领域作出了极大的贡献。由于房屋的不可移动性以及我国对土地资源的建设规划,致使优质房源是非常稀缺的,如交通便利、学区房、环境好、附属设施齐全等,购房人为挑选合适的房屋也是大费脑筋。商品房买卖预约合同的出现,可以为购房者固定交易机会,看中的房屋不至于转手即失,为保护消费者的权益提供了帮助。但我国法律对商品经济中的房屋预约合同制度的规定比较粗糙,除民法典对预约合同有一个相关定义的法条外,《买卖合同解释》和《商品房买卖合同解释》对商品房预约合同的违约具有笼统的规定,其他再无相关法律条文予以适用,这也是实践中商品房买卖预约常常出现问题的原因之一。本文第一部分阐述了商品房买卖预约合同制度的研究目的、研究背景和研究意义,以及总结了国内外对商品房买卖预约的相关研究现状,包括不同国家学者对房屋预约概念的不同理解,对房屋买卖预约的法律效力应当适用何种学说,对房屋买卖预约的违约责任应当如何救济,以及出现违约结果后损害赔偿范围是否应当包括信赖利益、期待利益和履行利益;本文的创新点在于结合各方法律实践和法律条文内容,对已有较为宽泛的法律规定提出完善建议,以及对于损害赔偿的范围由理论应用于实际。第二部分:通过实务案例引入,对案件基础事实进行简要阐述,对案件主要焦点和争议进行汇总后发现:实务中关于商品房买卖预约出现的问题可以概况为下面几点,如房屋买卖预约如何认定?买卖预约的缔结效力状态究竟为何种?买卖预约无法成功转化为本约时应当如何承担违约责任?后续如何加强对房屋买卖预约的保护?在发现上述问题后对商品房买卖预约概念做了一个简短的解释,以及对买卖预约和本约做了区分,最后将商品房买卖预约的法律渊源深度挖掘。第三部分:针对第二部分中的典型案例,结合理论中众专家学者的观点和实务中法院不同的审理模式,对买卖预约的界定提出一个可行性的标准。两要件说认为买卖预约须包含两个要件,即合同内容齐全以及具备预约的意思表示。核心要件说要求较为宽松,即契约以存在预约的意思表示为主,合同是否具有完整条款无须在意。以及对买卖预约合同的缔结效力状态在理论中常常被讨论的五种学说进行阐述,对强制缔约说、应当磋商说、内容决定说、视为本约说和主客观相一致说的侧重重点说明,以及对其优势与劣势都做了对比。第四部分:重点对“违约责任”中继续履行和损害赔偿进行分析,笔者观点是认为在穷尽所有途径后无法继续履行后,则只能用金钱弥补损失的方式进行赔偿,二者是一个顺接关系。其中本文对于实务界和学界中损害赔偿的范围学说,如信赖利益说、期待利益说和履行利益说都进行了详细的阐述,其中信赖利益是当事人在履行合同过程中付出的各项成本,履行利益是合同完整得到履行后可以获得的利益,这是当事人违约后对合同秩序维持的一种救济,本文认为这两种是可以得到赔偿的。至于期待利益,笔者认为该学说范围过大,能否得到支持应根据个例由法官自由心证。第五部分:房屋买卖预约合同制度存在的问题,从认定规则,效力规定,违约责任和保护措施等方面进行分析和总结。第六部分:对房屋买卖预约合同存在的问题提出的相应解决方法。本文在对买卖预约合同进行大幅度的叙述之后,在查阅大量的文献之后,2021年民法典正式生效之后,预约合同被正式写入法典当中,但我国目前对预约合同的法律规定仍有留白,因而本文就民法典出台之后对预约合同适用过程中仍存在的问题进行了概括总结,并尝试提出浅薄的意见。论文整体上从实务案例出发,对实务中较为典型的案例进行分析,从预约合同的界定到违约责任认定,以参考案例为出发点对买卖预约作出具体有用的分析。详细的对违约救济过程中的损害赔偿责任进行分析,对买卖预约当事人不想履行合同义务的情况下房产涨价的机会损失是否进行赔偿进行研究和探讨。此后,结合实务中的商品房买卖预约典型案例展露的不同问题,对其提出相对应的建议。