随着国家政策对“银根”、“地根”的收紧,加大对金融风险防控和房地产行业调控的力度,以及一系列“限购限贷”、“去库存去杠杆”政策的出台,房地产行业持续数十年的大开发时代已经远去,开始迈入了存量时代。在这样的背景之下,商业地产企业将难以延续高度依赖银行贷款实现融资目标的行为,愈发感受到资金贫乏的压力。为保障资金链条的正常运转、满足大规模且长时期的资金需求,商业地产企业亟需寻找有效的创新性融资方式。由此,资产证券化融资应运而生。资产证券化作为舶来的金融技术,已在国外市场获得成熟地运用,传入我国后也逐渐受到资本市场的青睐,逐渐成为市场上最重要的新型融资工具之一。利用资产证券化融资不仅可以有效降低融资成本,优化企业的融资结构,还能盘活企业的存量资产,增强资产的流动性。因此,资产证券化融资的思路如何应用于存量时代的商业地产企业中,这一研究的现实意义不言而喻。本文研究的重点在于以金融街依托商业地产租金收入开展资产证券化融资的项目为例,在企业融资和资产证券化相关理论的基础上,对资产证券化的关键节点:基础资产、增信措施、风险隔离机制和风险防范的设计展开深入分析,提炼资产证券化实施过程中的亮点与不足,并总结了案例的融资效果,也为我国资产证券化得以良好发展提出了合理化建议。本案例的探究虽有不足,仍期望有助于资产证券化融资研究知今鉴后。