随着我国市场经济突飞猛进的发展,使得房地产行业在城市化进程中欣欣向荣,居民的住房条件得到了明显改善,住房制度也由统一的公房分配制、自建房时代过渡到商品房时代。同时,随着业主对物业服务需求的进一步提升,由物业服务企业为业主提供市场化、专业化的物业服务模式已被社会广泛接纳。在物业服务活动中物业服务合同作为核心纽带,使得业主方与物业服务企业的民事法律关系得以确立,但实践中由于物业服务涉及业主生活的方方面面,需要调整的社会关系复杂,各方利益需求也较为多样,导致物业服务合同纠纷层出不穷,生活中不乏出现业主与物业服务企业纠纷僵持不下,两者之间相互对抗,造成社会群体治安事件的发生并成为社会关注的民生热点问题。物业服务合同纠纷频发,究其根源主要是因为我国物业服务合同制度的发展相对落后,业主参与物业自治的积极性不高,物业服务合同内容不规范,其法律关系运行机制不健全、权利义务配置失衡导致的。司法实践中,物业服务合同纠纷案件逐年增加,给司法审判带来压力。同时关于物业服务合同瑕疵履行的认定标准、业主委员会越权签署物业服务合同的效力、物业服务企业的安全保障义务等问题的认定,也因现有立法的滞后,面临较大挑战。因此,本文立足于此,以保障业主合法权益、促进物业服务合同法律关系合理运行为出发点,通过对物业服务合同民法基本理论的考察分析,结合涉及物业服务合同的相关纠纷,进而对物业服务合同中存在的法律问题进行理论与实践的剖析,并以此为基础提出些微不足道的建议。本文分为四章,第一章为绪论,简单介绍了我国物业服务合同发展的背景,并以物业服务合同法律问题研究为中心,点出研究目的与意义,并做了概要的文献综述。第二章阐述了物业服务合同中所涉及的民法基本理论,通过物业服务合同的含义、种类以及法律特征等,引出物业服务合同的基本法律概念,从建筑物区分所有权及业主自治权角度分析了物业服务合同产生法理基础,同时对物业服务合同的主体、权利义务等作出分析论证,并简要论述了物业服务合同的订立、履行、转让和变更,为下文的写作提供理论依据。第三章总结提炼物业服务合同中存在的主要法律问题,如物业服务合同的主体法律地位不明确、未能认定业主委员会越权订立合同之效力、合同任意解除权行使不合理、合同瑕疵履行规制不完善、物业服务企业安全保障义务模糊等。第四章针对第三章提出的问题根据物业服务合同的特殊性、结合司法实践中较为成熟的经验以及合同法理论,对完善我国物业服务合同制度提出相应的建议。