城市地价的演变是一个动态的时空复合过程,具有两个主要的特性:时效性和空间性。两者具有较强的关联性和特殊性。随着城市建设的迅速发展和土地市场的不断发育,城市地价的时空变化日趋复杂。本文以南京市主城区为研究区,在总结国内外关于地价研究理论基础上,采用理论研究与实证分析相结合,统计分析与比较分析相结合,GIS空间分析方法与空间计量方法相结合的方法,以"时间演变—空间演变—影响因素"为主线,结合"主城区—河西新城"不同尺度,对南京市主城区时空演变及其影响因素进行研究。旨在揭示城市住宅地价时空演变规律,为准确地反映城市地价变化,为城市地价的宏观调控,合理利用土地资源提供参考。本文研究得出的主要结论如下:(1)十多年来,南京市住宅地价空间结构发生重大变化。首先,城市经济的发展成为城市地价空间结构发生变化的内在驱动力。其次,技术进步成为城市地价空间结构改变的基础推动力,特别是交通技术的提高推动了城市空间的发展。再次,相关政策也是影响城市住宅空间变化的重要因素。(2)近年来南京市住宅地价总的趋势是不断上升的。南京市2000-2009年住宅地价变动分为三个不同阶段,①2000-2004年,为地价快速上涨期,平均增长率高达11.78%;②2005-2006年,为地价平稳增长期,平均增长达4.43%;③2007-2009年,为地价剧烈变动期,增长率分别为12.11%、-10.74%和12.13%。总体上看,住宅地价处于稳定上涨过程中,年平均涨幅为6.89%。(3)通过数字地价模型构建,南京市主城区住宅地价空间结构具有如下特征:①地价空间分布呈现圈层式结构。②地价分布在空间分布上不仅存在连续性,还具有明显的变异性。③地价分布存在明显的区域性。④地价梯度变化存在明显的空间差异。(4)基于南京市地价空间结构演变研究显示:①经过多年的变化,住宅地价的分布总体呈现若干个主中心和次中心组成的多中心分布格局。②中心区域地价升幅普遍高于边缘区域的地价升幅。③地铁沿线地价等值线由市中心向外凸起,并呈对称分布,具有明显的廊道效应。④随着时间的推移,人们在购房时逐渐摆脱传统因素的影响,更多的关注住房环境等条件。⑤南京市大力实施"一城三区"的城市建设,奥体南部和仙林地区地价增长较快。⑥城市住宅空间演变处于向心集聚和离心扩散并存阶段。(5)影响南京市住宅地价的宏观、中观和微观因素相互关联、密不可分,三者共同作用于地价的变化,导致土地需求在空间上的变动,进而引起地价的时空演变。①从宏观上讲,南京住宅用地整体地价的变动受宏观经济影响较大。②从中观和微观上讲,地价空间上演变主要体现在城市内部的区位条件、交通条件、城市规划、公用设施状况以及环境条件等的影响。(6)2003年和2009年GWR模型的南京市住宅地价的空间结构对比分析表明,空间不同位置受相同地价影响因素的影响及其力度具有明显的空间差异性,并随着时间的变动而变化。具体表现为,①随着影响因素数量不断增加,以及合理均衡分布,区域差异性缩小,一般会减弱其对地价的影响。②随着交通条件的不断完善,导致CBD、主干道、公交等对地价的影响程度和范围发生变化。③随着时间推移,城市居民逐渐注重生活质量、居住品位的提高,公园绿地对地价的影响程度超过其他公用设施。此外,GWR模型与特征价格模型相比具有优越性。(7)河西新城建设对住宅地价时空变化产生较大影响。主要表现在,随着河西新城中部的快速发展,导致其地价迅猛增长,中部住宅地价和北部住宅地价差距不断缩小,河西新城的住宅地价中心总体明显呈现由北向南移动的趋势。而与南京主城区大尺度空间不同的是,重大项目的举行成为河西新城各项公共服务设施、交通设施、市政设施等建设发展的直接动力,加速了住宅区位条件的变化。本文研究的创新点如下:(1)揭示了城市地价空间结构演变的动力机制以及影响因素差异性和变动性。(2)基于统计学、地统计学、GIS技术空间分析方法等,构建地价时空演变和影响因素的分析模型。