夹层融资指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。与普通融资方式相比,夹层融资更具灵活性,且实现方式多种多样。企业通过夹层融资方式进行融资,不仅可以获得借款,还可达到降低资产负债率、美化财务报表的目的。近年来,我国对房地产行业调控力度不断加大,房地产企业向银行进行贷款的难度越来越高,致使大量房地产企业纷纷通过夹层融资方式中的“明股实债”模式进行融资,为市场的稳定性埋下风险隐患,也对传统审计方法提出挑战。2013年葛洲坝房地产借助股权信托融资实现“明股实债”,没有得到审计师的充分关注,致使事务所本身遭到各方质疑。2015年1月J房地产集团发生债务违约后被查出公司于2013年度签订的“明股实债”协议触发强制性提前还款条款,公司未能如期还款,从而引发一系列债务违约,给企业和投资者造成巨大损失。然而,P会计师事务所在审计J房地产集团2013年度报表时却对报表存在“明股实债”分类错误的情况下发表了标准无保留的审计意见。随着J房地产集团债务危机的恶化,P会计师事务所也面临巨额的赔偿和行政处罚。纵观近几年发生的房地产企业夹层融资审计失败的案例,传统的审计方法未能从根本上防范房地产企业夹层融资审计风险。究其根本,并不是传统的审计方法无效,而是由于注册会计师没有根据房地产行业的特点以及夹层融资所独有的风险特征制定审计程序,导致审计人员不能有效地防范房地产企业夹层融资带来的审计风险。那么,会计师事务所该如何防范房地产企业夹层融资的审计风险,降低审计失败的可能?现阶段,我国会计准则中对金融负债和权益工具的划分方法不够细化,中国注册会计师协会尚未推出关于夹层融资的审计指导性意见,外部监管方面也缺乏针对夹层融资的法律法规。与此同时,国内外研究房地产行业和夹层融资的文献不少,探讨审计风险防范措施的文献也数不胜数,但是将我国房地产企业和夹层融资特有的审计风险点相结合的研究却屈指可数。在此情形下,为了有效降低房地产企业采用夹层融资方式给会计师事务所带来的审计风险,针对房地产企业夹层融资审计风险的研究十分必要。本文基于优序融资理论、控制权理论、金融抑制理论和审计风险模型,参考了最近几年大量关于房地产夹层融资与审计风险的国内外文献以及最新的权威性较强的法律法规,选取J房地产集团夹层融资审计为研究案例,详细分析了会计师事务所在对夹层融资这种创新型融资方式进行审计时通常会存在的一些问题,进一步研究导致这些问题的成因,并针对房地产企业夹层融资审计风险提出相应的防范建议。首先,本文对房地产行业进行了简单地介绍,认为我国房地产行业具有较强的区域性、投资周期性长且风险高以及对宏观政策和资金成本敏感等特点。同时,通过对房地产企业融资现状分析后,发现当前我国房地产企业在融资方面存在融资规模大、融资难、融资渠道单一以及偿债压力大等问题。而正是由于房地产行业的这些特殊性和融资问题,使得夹层融资创新模式在房地产企业中快速发展,而这同时也引发了新型审计风险——夹层融资审计风险。其次,本文通过对J房地产集团的基本概况、经营现状和资本结构进行分析,发现J房地产集团是一家典型的房地产企业。公司经过近20年的发展,组织构架稳定,但近几年受房地产政策调控的影响较大,经营状况日趋恶化。由于前几年公司发展速度较快,开拓大量项目后急需资金进行后续建设。而因为公司本身资产负债率较高造成融资受限,资产中多为难以变现的存货,故公司于2013年度借助夹层融资进行融资。而P会计师事务所在J集团2013年报审计中却未发现被审计单位的夹层融资,致使审计报告存在错误。再次,本文对J房地产集团夹层融资审计案例进一步研究,发现P会计师事务所夹层融资审计失败的成因既有房地产行业特有的审计风险,也有一般性的审计风险,还存在夹层融资方式中隐含的新型审计风险因素。具体来看,房地产行业特有的审计风险源于房地产企业资金需求量大导致外部融资多元化且复杂化、项目周期长易致投融资出现问题、项目建设分散且涉及大量流动资金;一般性的审计风险源于审计人员计划阶段缺乏应有关注、对审计程序的不恰当执行、质量符合不到位;夹层融资审计风险源于夹层融资本身的隐蔽性、外界对“明股实债”界定模糊以及监管存在漏洞。最后,在此基础上本文提出防范房地产企业夹层融资审计风险的对策建议。一方面,对于房地产行业一般性审计风险,建议会计师事务所提升对房地产行业外部环境的了解、根据房地产行业特点制定审计程序、强化审计人员专业胜任能力和健全会计师事务所审计质量控制体系。另一方面,对于夹层融资审计风险,建议事务所审计人员加强对新型融资工具经济实质的关注、透彻了解融资款项的用途和偿付、重视函证程序和分析程序并考虑是否深度挖掘和充分利用专家工作等。总而言之,随着我国金融体系的不断完善以及企业融资需求的不断增加,越来越多的创新型融资工具会被创造出来并被企业所使用,由于其使用的复杂性与隐蔽性会给注册会计师审计带来前所未有的审计风险,会计师不应将房地产企业审计重点仅放在一般性审计领域中,而应该不断了解房地产行业整体环境,针对房地产行业的变化制定相应的审计计划,将审计风险降至可接受水平。