当前商业地产库存高企，特别是商业综合体存量巨大且同质化严重，已经严重影响到城市经济社会的健康有序发展。在房地产行业去库存化的大背景下，商业综合体去库存不但是项目收回投资获得利润的基础，而且直接影响到企业乃至整个行业的“肌体”健康，因此创新商业业态和营销策略必然是所有开发商研究和关注的重点。很多商业综合体为了达到去库存的目的，依托自身及政府资源创办了创业园区，通过“创业”与“商业地产”的创新结合，打造创业园区型商业综合体，一定程度上缓解了招商难、运营难和销售难问题，获得一定的市场营销优势，但去库存不仅需要创新商业业态，更需要一套与之匹配的营销策略。本文以创业园区型商业综合体为研究对象，提出一套适合该类商业综合体的营销策略，以期把其营销优势发挥到极致，进而达到去库存的目的。　　本文以7P营销组合理论为基础，运用文献研究、现场调研、SWOT分析、案列分析等方法，首先，提出研究的问题，交代研究的背景和意义，梳理了国内外对房地产营销和创业园区研究进展和成果，以此为基础来确定研究的内容，搭建研究的框架；其次，对商业综合体、创业园区型商业综合体概念及内涵进行界定，并对研究使用的SWOT分析理论、7P营销组合理论和市场营销理论的发展及演化进行概述，作为本文研究的理论基础；第三，以新嘉城项目为案例，进行宏观营销环境分析、区域市场分析和项目定位分析，利用SWOT分析模型进行项目的优劣势分析与总结，确定营销策略方向；第四，运用7P营销组合理论，明确提出了商业综合体的7P营销组合策略；最后，对论文研究的内容和成果进行总结，提出论文的结论及其实践启示，总结不足并对后续研究提出了展望。　　本文的研究对创业园区型商业综合体营销具有积极的参考意义，提出的营销策略既是在国家房地产去库存背景下对商业地产营销策略的主动调整，也是商业综合体拓展业务模式和寻求营销突破点的重要战略转型。研究以创业园区模式为切入点，以创业园区型商业综合体为研究对象，角度较新颖且提出的策略相对有较大的创新性，对其它商业综合体营销策略制定具有一定的参考和借鉴价值。