1994年的分税制改革,使得我国地方政府的财政来源有所下降,同时并没有减轻地方政府支出的责任。在这种情况下,地方政府通过提高土地出让价格以及发展房地产业来增加税收等来实现地方政府的财政平衡,土地财政应运而生。由于房地产业与很多其他产业有很高的关联性,其健康发展对我国的经济发展也有着非常重要的促进作用。由于土地财政与我国房地产业发展呈现出一种共生关系,一些学者认为是土地财政带来房地产繁荣。土地财政对房地产发展究竟有何影响?其影响机理如何?是一个非常值得进一步研究和探讨的问题。在中国面临经济转型的关键阶段,为了实现产业结构的转型升级和促进国民经济可持续发展,我国必须正确处理好土地财政与房地产发展之间的关系,通过深化土地财政及相关制度的改革促进房地产业健康发展。以往的研究多集中于是房地产对经济增长的影响、房地产发展中出现的问题等方面,而关于土地财政对房地产发展的影响研究较少,并多是从某个方面来研究土地财政对房地产发展的影响,比如很多学者通过地价和土地财政整体效应两个方面研究了土地财政对房地产价格的影响,通过土地财政自身存在的问题研究了土地财政对房地产市场存在的不良影响等,学者们的上述成果为我们对这一问题的深入探讨奠定了研究基础,其分析的不足也成为我们进一步研究的重点。本文在对前人分析研究的基础上,首先分析了土地财政的概念、演化过程及其内容。本文认为土地财政主要是指地方政府为了缓解财政压力,利用现行的土地所有权制度,通过出让土地及其相关活动来获取由地方政府自主支配的土地资产收益及其延伸收益,由此形成的一套相对独立财政收支活动和利益分配体系。自1994年分税制改革以来,土地财政开始兴起。土地财政主要包括土地资产收益、与土地相关的税费收入以及土地融资收入,经过20年的发展,土地财政的规模增长迅速,总量巨大。其次,通过对土地财政和房地产发展之间关系的研究,厘清了土地财政影响房地产发展的内在机理。土地财政主要是通过增加与土地相关的收入、限制土地的有效供应以及影响对房地产未来的预期等三个方面来影响房地产的发展。房地产不同于一般的消费品,它还作为一种投资来体现它的价值。地方政府对房地产发展的支持很大程度上推动了房地产作为投资品的功能。接着,对土地财政影响房地产的发展进行了经验实证分析。首先对房地产发展状况进行了统计性描述,发现房地产的发展在近十几年的时间确实取得了飞速的发展。然后对于房地产发展水平的评价指标进行了统计检验,筛选出了七个能代表房地产发展的指标。而土地财政则选取了土地出让收入以及相关税收收入之和作为指标。通过运用结构方程模型的方法构造了土地财政对房地产发展水平的影响模型,并采用这一模型检验了北京市土地财政对房地产发展水平的影响。结果发现土地财政确实对房地产的发展水平有着非常重要的影响,印证了前人的研究结果以及本文的理论分析。在上述研究的基础上,本文还选取房价收入比、房地产业的GDP贡献率以及房地产开发国内贷款/金融机构年末贷款余额作为房地产健康发展的指标,检验了土地财政对房地产健康的影响,结果表明土地财政对房地产的健康产生了重要的不利影响。最后,提出深化相关制度改革促进房地产发展的对策建议。本文的实证检验结果表明,现阶段中国土地财政对房地产健康发展产生了不利影响。因此,必须深化土地财政及其相关的制度改革,以促进房地产业健康发展。第一,深化土地制度改革。要改革城乡二元土地制度,保障农民的土地产权;促进土地使用权流转,完善土地使用权流转市场;改革土地征用制度,规范地方政府征地行为。第二,深化财税制度改革。财税制度改革的重点是建立财权与事权相匹配的财税体制,改变政府对土地财政的依赖。第三,转变政绩考核机制。改变以GDP为导向的政绩考核体系,在保持经济较快增长的同时,要注重经济发展的质量,建立资源节约与环境友好型的经济发展模式。第四,加强保障性住房建设。应从健全和完善住房保障制度、规范保证性住房的建设、完善保障性住房的管理等三个方面来加强保障性住房的建设,提高保障性住房的利用效率。