土地储备是我国城市开发和现代化建设的重要基础工作。资金是土地储备得以开展的前提。从各地实际工作情况看，土地储备资金绝大多数来源于银行的土地抵押贷款。银行贷款具有手续简单、授信额度大等优点，但无法回避巨额利息支出和较高政策风险等问题。2003年后，国家开始加强商业银行房地产信贷业务管理，收紧土地开发银根，传统资金渠道受到限制。　　在此背景下，各地相继出现了丰富土地储备融资渠道的尝试。相较于外资、股权、债权等方式，2003年至2008年间，很多地区选择了“集合资金信托计划”，即利用信托机制募集资金后再借贷给土地储备机构，取得了良好效果。2009年下半年，出于应对房地产过热发展的需要，国家全面加强了对开发类资金信贷的管理，贷款类“集合资金信托计划”也因此叫停。各地再次面临丰富土地储备融资渠道，扩大土地储备资金来源的现实需求。　　事实上，“集合资金信托计划”只是资金财产管理的简单设计，并没有发挥信托的融资功能。作为一项起源于英美法系的优秀制度，信托起初被用于私人财产管理与控制。后来，由于其具有破产隔离和合理避税等制度优势，被逐渐应用于资本市场并成为结构性融资的工具。发展到今天，信托融资功能的发挥需要与其他金融工具配合。目前，资产证券化、投资基金与信托相结合是融资创新的重点。　　资产证券化是以基础资产未来现金流入为支持发行证券的技术和过程，它能够增强固定资产的流动性，实现未来收入贴现。目前，可以从土地储备信贷资产证券化和土地实体证券化两个角度实现融资。前者主要利用商事信托的支付对价功能及信托财产的独立功能实现结构性融资。后者主要是通过债权、转让信托受益权等方式实现融资。　　投资基金是现代投资领域的重要工具，即通过集合资金实现专家投资、风险共担、收益共享。虽然它产生的直接基础是国民财富的增加，但却对社会发展提供了宝贵的资金支持。目前，可以从证券型、债权型和物权型三个角度实现土地储备的基金融资。其中，物权型基金是发展的重点，它不是通过借贷或买卖差价的方式获利，而是通过获得项目经营权，通过开发出让的退出机制获利，更类似基础设施类的产业投资基金。在当前尚无产业基金立法的背景下，可以借助财产信托的方式实现。在形式上，物权型投资基金是产业投资基金和证券投资基金的组合。　　随着中国经济持续增长和城市化水平的不断提高，储备土地的投资价值日益受到资本市场重视，而信托理论和实践的不断发展也为创新土地储备的信托融资积累了宝贵经验。基于此，通过创新信托融资机制丰富土地储备资金来源的时机已经到来。为此，有必要采取完善资产证券化和投资基金方面的法律法规等措施促进信托融资机制的发展。