随着社会的不断发展和国民收入的不断提高，人们购买力水平也有了大幅度的提高，因此，对商品的有效需求也越来越大，从而大力的促进了我国商品流通服务业的发展。与之相适应的为商品流通服务业提供场所的商业房产的投资与开发规模也开始迅猛增长。然而在日渐增长规模的同时却有大量已有和新建的商业房产空置，造成社会资源的极大浪费。造成这样结果的原因有很多，如商业房产前期定位不准、缺乏专业的规划和设计、招商与市场脱节，没有系统规范的操作思路等。商业房产不象住宅一样，实现销售就是成功的标志，商业房产属于长期市场行为，其更注重长期的商业发展和市场培育，商业房产的成功需经过市场的长期检验。所以如何避免商业房产投资开发的盲目性，提供何种商业房产开发的科学系统思路，商业房产如何准确规划与定位，采用什么营销策略来进行招商与销售等都是成功开发商业房产中必须解决的关键问题。目前国内对这些方面系统的研究甚少，而国外的有些理论和经验又与我国国情不符，并且其相关机构的顾问费用相当昂贵，鉴于此，本文选择商业房产营销策划作为研究对象，着重研究在我国现有条件下如何建立一套适合我国国情，在实践当中具有可操作性的对商业房产开发具有系统指导作用的策划思路。这对减少商业房产开发的盲目性和投资经营风险具有一定的现实意义，对广大的商业房产开发商具有一定的指导意义。 本文基于有利于商业房产后续经营这个大原则，围绕“商业房产开发操作思路”这个核心，根据商业房产营销、商业布局及商圈形成等理论，参考了国内外商业房产开发研究的成果，并结合自身从事商业房产营销策划的实践经验，创新性的将商业营销概念引入项目选址、定位、产品策划、销售、广告策略等商业房产策划的全过程，为商业房产的成功开发提供科学系统的操作思路。 在商业房产定位部分，本文创新性的引入了目标市场定位模型，为进行竞争市场定位提供了更为可靠的依据；在销售策划部分，本文针对目前国内大量商业房产使用权和产权分离出售的现状，引入了风险基金式销售的方法，对解决开发商推脱后期经营责任等问题具有一定的理论价值和现实意义。