本论文从比较法与经济分析两个视角,对房地产投资信托(REITs)法律制度的基本原理、设立机制、运作机制、风险规避机制和终止机制进行了剖析。试图在比较域外 REITs 制度的利弊得失基础上,探索并提出中国房地产投资信托(C- REITs)的构建方案 。论文的主体分五章:第一章为总论,第二章至第五章为分论。 第一章、“房地产投资信托法律制度(REITs)之基本理论”。本章试图提供一个分析 REITs 的前提性原理,即试图回答:其一,与 REITs 相关的概念,指向哪些术语并各自蕴涵着何种功能?其二,信托法理念的融入,在公司型和契约型这两类 REITs 组织形式中究竟包涵着什么样的法律关系?其三,在新经济时代,与房地产直接投资、一般公司股票、债券相比较,REITs 到底储藏着何种制度优势?其四,从上世纪至今,美国、亚洲各国与中国各自演绎着什么样的 REITs 发展之旅,何者引领世界潮流?同时指出 REITs 本质上是公司与合伙组织的混合物,它融合了公司的优势与合伙组织的“传递”功能。 第二章、“房地产投资信托法律制度(REITs)之设立机制”。美国《1960 年国内税法典》创设 REITs 的初衷是将其设计为一种“被动”商业实体,并规定一个实体必须满足该法案提出的结构、资产、收入与分配这四方面的要求,才能获取 REITs 资格。美国作为 REITs 发源地,必然有其产生的经济文化背景,而中国引入 REITs 则存在社会意识、市场环境及文化障碍。但鉴于房地产业进一步发展的客观需要、REITs 发展所需的投资主体已逐步形成、住房公积金的保值增值需要、税收制度的完善更凸显 REITs 的税收优势,中国目前引入 REITs 已具备了可行性。中国房地产投资信托 C-REITs 在结构、资产、收入、分配与税收方面都与美国 REITs 设立条件存在差异,只是部分实现了美国 REITs 的设立要求,因而,目前的 C-REITs 只能是准 REITs。因而借鉴美国、亚洲 REITs 的设立条件,通过专项立法来确立中国 C-REITs 的设立条件和设立程序,是确立 C-REITs 的必然趋势,这是本章探讨的落脚点。 第三章、“房地产投资信托法律制度(REITs)之运作机制”。选择 REITs 这种形式可获取税收优惠和成为公开上市公司的利益,但却会失去管理上的灵活性,因而必须在五种 REITs 结构中仔细选择,才能确保得到这些实惠并避免产生不利的影响。为适应美国税法的变化,美国 REITs 的功能也从初始立法目标——