目前国内旅游总体上正处于由传统观光游览向休闲度假转变的阶段,随着旅游业发展转型与游客旅游需求的复杂多样化,旅游土地开发问题日趋复杂。当前学者对于城市空间、土地综合开发的研究多为定性分析,且多集中在地产方面,景区研究较少,关于产业、运营等方面内容亟待深入。TOLD(旅游导向型土地综合开发)指在一片较大规模地区范围,以旅游开发作为先导与主要功能方向,同时结合多种休闲、游憩、商务及其他业态来规划建设的一种综合的土地发展模式。运用TOLD理论,开发具有一种或多种主题,集中商业、休闲、度假等多功能的旅游目的地,具有重要意义。本文以微山湖生态园为研究对象,分析其发展条件,以TOLD理论为指导,以成功案例为借鉴,明确微山湖生态园的规划理念和目标,确立其开发模式,提出基于TOLD理论的规划策略与规划内容、产业与营销模式等内容,以期为后续相关研究提供借鉴。首先,TOLD理论的系统研究。梳理其形成机制、指导思想、开发原则、开发模式类型、产业发展模式及业态设置、营销与运营模式等,并总结出一套TOLD研究思路:基础——在确定规划范围的基础上,充分调研本地现有文化、生态、旅游等资源,分析该地区的区位交通条件;关键——确立适合当地的开发模式;保障——根据不同开发类型,设置合理的产业模式与业态设置,构建完整的运营模式;最终目标——创造出符合生态效益、社会效益、经济效益的,土地利用最大化的TOLD地区。本文对TOLD理论指导下的景区规划的内涵与特征进行分析,并提出其研究思路:在规划范围内,分析本地资源与区位条件,在市场特征分析的基础上确立规划定位与开发模式,通过空间层次分析,从而对功能布局、游览交通系统、生态景观系统、建筑与配套设施等合理规划,设置合理的产业模式与业态设置,构建完整的营销模式,创造出生态效益、社会效益与经济效益相统一的综合性景区。第二,项目基地现状的梳理。分析项目的区位、资源条件、基地现状以及其发展的SWOT分析,并进行基于TOLD理论的项目适应性评析,得出项目的发展潜力与市场较大,具有TOLD理论下的景区发展的良好环境。第三,微山湖生态园的规划研究。以TOLD理论为指导,分析微山湖生态园资源与区位条件,确立其规划定位与生态驱动型低密度开发模式。得出微山湖生态园的适应性规划策略,从区域联动、注重开放交流,旅游导向、加强游览体验,围绕主题、突出特色发展,多元复合、合理规划布局等方面展开研究。基于TOLD理论的规划内容,在市场特征分析的基础上,从功能布局、游览交通系统、生态景观系统、建筑与公共配套设施等方面对微山湖生态园进行研究,划分入口服务区、温泉养生区、水上乐园区、开心农场区、水果采摘区、园林苗木区、红豆杉科研区、休闲垂钓区、民俗度假区等九大功能区,规划私家车、电瓶车、自行车、水上游、步行等五大旅游交通系统,从街道与广场、生态廊道等要素出发构建生态景观系统,完善建筑与公共配套设施。分析其产业发展模式及业态设置,打造生态观光与体验、科技教育、休闲教育三大产业,设置文化、餐饮、住宿、购物、公共服务、休闲养生、娱乐、生态科教等八大业态,分析其独特的营销模式,实现其政府、环保组织、当地社区居民的参与下的,环境友好型的可持续发展。