房地交易在我国有着悠久的历史。近代以前的房地交易主要在地方性习惯的基础上进行。到了现代，特别是当代，房地交易越来越发达，国家的干预力度也越来越大。借鉴源自香港的房屋预售销售策略，我国在上个世纪末通过国家立法的形式确定了商品房预售的销售方式。在此基础上，建设部和国家工商行政管理总局发布了《商品房买卖合同示范文本》。这一文本以“合同示范文本”的形式约束了商品房买卖中的交易双方，特别是对作为出卖人的房地产开发企业提出了要求。 本文以《北京市商品房预售合同示范文本》为研究对象，通过其在实践中所反映的几个突出问题，来讨论商品房预售的缔约、履约。本文首先对商品房预售合同的性质进行研究，并言明北京市商品房预售合同示范文本在实践中体现出的非一般合同示范文本所及的特殊效力。其次，本文提出了在商品房预售合同示范文本适用中所遇到比较集中的几个问题——房屋预测与实测面积的依据确定、房屋质量问题涉及的范围及房屋质量维权凭据、买受人的权属范围、合同履行中的规划和设计变更、合同的违约责任等五个方面。提出这些实践问题，试图揭示示范文本中条款设置的缺陷，反映商品房预售相关立法的空白或不妥之处。最后，本文对上述问题进行了思考，反思示范文本中