居住需求是家庭的基本需求,住宅是家庭生活的必需品。住宅问题关系到家庭幸福、社会安定和经济发展,是现代社会的热点话题之一。针对家庭特征与住宅价格的关系,目前学界主要分别从以下三方面进行了探讨..一是研究家庭户均人口、年龄结构、人口总量等家庭自然特征与住宅价格的关系,二是研究家庭收入结构、就业结构等家庭社会特征与住宅价格的关系,三是研究城镇家庭人口比重、人口流动性等家庭地域特征与住宅价格的关系。由此可见,家庭特征对住宅价格的影响是多方面的。只有综合系统地分析家庭特征对住宅价格影响的内存机理,才能全面揭示家庭特征与住宅价格之间的内在规律。由于住宅需求通常是以家庭为单位的,所以影响住宅需求的人口因素并非只是人口数量,人口的结构如年龄、收入水平、家庭规模等都会影响住宅需求。另外,我国正处于户籍制度改革和计划生育政策调整时期,探讨在人口红利逐渐消失和老龄化加剧过程中家庭结构变化对房地产市场的影响机制,不仅有助于认识我国家庭特征的具体状况以优化人口政策,也有助于分析人口政策调整时期我国住宅需求和价格的变化趋势,具有重要的理论和现实意义。本文首先对家庭特征的形成和发展进行考察,分析家庭特征对住宅需求的影响;对国内外有关家庭特征影响住宅需求及价格的相关文献进行评述,重点分析家庭生命周期理论、人口转变理论和收入消费理论。其次,收集2005-2012年我国35个大中城市家庭特征和住宅价格的面板数据,运用家庭特征的需求价格模型对我国35个大中城市家庭特征与房价关系的内在机理进行定量分析。实证结果表明,人口总量、家庭户均人口、人均可支配收入与住宅价格正相关,家庭户均就业者负担人数对住宅价格影响不显著。除此之外,价格预期也会正向影响住宅价格。最后,在实证研究的基础上,文章从家庭特征和住宅发展的相互平衡角度提出相关政策建议。