预告登记制度,对原债权人以不动产物权变动为请求权的债权进行保护,是不动产登记中的一项重要制度,对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。预告登记制度在我国是一种较新的登记模式,在大陆法系国家则是一项比较成熟的物权制度,尽管如此,由于立法背景的不同,各国的预告登记制度还是有一定的差别,其中尤以德国、日本、瑞士以及我国台湾地区最为典型。《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第20条中,法律用两款,多角度地创设了预告登记制度,从而翻开了我国登记制度的新一页。2008年建设部为了规范房屋登记行为,维护房地产交易安全,依据《物权法》等法律、行政法规,制定了《房屋登记办法》,该办法对预告登记制度进行了具体规定,使之具有很强的操作性。然而我国关于预告登记制度的规定并不完全,其作用也没有完全体现出来,其中预告登记的适用范围、申请条件及预告登记的效力都有一定的局限性。因此,要在我国建立完备的预告登记制度,还需要对相关国家和地区有关该制度的立法进行更深层次的研究,对学者的研究进行归纳总结,在将来的不动产登记法及《物权法》司法解释中进行更加详细地规定。本文对预告登记制度的相关问题进行了探讨,以期对我国的不动产登记制度和物权法的完善有所裨益。本文除导论和结语外共分四部分:第一部分预告登记制度的价值。这部分中笔者首先界定了预告登记的概念,认为预告登记是为保全以变更、转让、消灭不动产物权为目的的请求权和不动产物权的顺位,由请求权人向登记机关申请而进行的预备登记,是与本登记相对应的一项登记制度。同时,比较了预告登记与本登记、异议登记、商品房预售合同登记备案区别和联系为本文的论述打下基石;本登记就是通常所说的不动产登记,是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记,它以不动产物权的取得、变更、或者消灭为目的。异议登记是指因登记原因的无效或撤销之物的请求权(或因登记人员的过失而为错误登记的场合)而提起登记、涂销或回复之诉时,对于既有物权所为之异议登记,有阻止公信力之效力。此外,在分析国内外学者观点的基础上,笔者赞同预告登记请求权为物权化的债权的性质,因为它不是物权,不是一种支配权。预告登记具有协调物权与债权的平衡;体现诚实信用原则和禁止权利滥用原则,保护弱者利益;实现交易安全,维护市场交易秩序等价值。第二部分预告登记制度立法比较考察。预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记制度,后被《德国民法典》所继受,此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的《土地法》所借鉴。各个国家和地区预告登记制度既有相同点,又存在具体内容的差异,但基本上都能发挥稳定物权变动的作用。笔者通过对比大陆法系和英美法系的法规,更好的说明预告登记制度对我国不动产交易市场的适时。预告登记制度在大陆法系和英美法系中都有所规范。在大陆法系国家,如德国、瑞士、日本以及我国台湾地区等,都从该项制度的发生,可以进行预告登记的内容,以及预告登记的效力和消灭等方面对该项制度作出了全面而明确的规定。这些具体的法律制度对于我国并不完善的预告登记制度具有很强的借鉴作用。在英美法系国家,也有类似的规定称之为预警登记。但是在英美法系国家,应用的更为广泛的应为托伦斯登记制度,这项登记制度类似于预告登记制度,但是这项制度以自由主义为指导思想,虽然其在英美应用的良好,但是对于市场经济才起步,房地产规范尚不完善的我国,是绝对不能全盘借鉴的。第三部分我国预告登记制度立法现状。这部分中笔者首先对《物权法》以前各地对不动产交易的立法规制进行简要介绍并进行评析;之后对我国《物权法》的预告登记制度进行分析,详细解读《物权法》第20条的规定并指出该条的不足之处。《物权法》第20条的预告登记以提倡商品房预售当事人诚信自律的原则和维护其权利义务关系来调动当事人的依法办事的积极性,是从民事层面上对不动产预告登记进行操作。比《物权法》颁布前的行政色彩严重的登记备案来规范其秩序要理性得多,但它也很不完善,主要有:第一,适用范围过窄,不利于不动产交易的各个环节;第二,预告登记发生条件规范的过于狭窄;第三,我国规定的预告登记的效力范围不足;第四,中间行为行为不应界定为绝对无效,而应以相对有效为宜;第五,抗辩权的缺失;第六,法规中相关程序保障不足。第七,对于预告登记的申请审查不具有操作性。第四部分中,关于我国预告登记制度的立法完善。笔者欲在前文论述的基础上提出完善我国《物权法》预告登记制度的建议。笔者认为我们应在进一步完善《物权法》相关规定的基础上,借鉴国外的法律资源、我国地方立法经验和理论研究成果,并结合我国国情,在将来的不动产登记法、相关司法解释及其他立法中对预告登记制度做出详尽的和可操作的规定。笔者主要提出的建议包括:第一,统一我国不动产登记机关;第二,在不动产登记审查过程中引入公证制度;第三,建立预告登记机关责任制度;第五,完善预告登记的适用范围;第六,完善预告登记的适用发生条件;第七,完善预告登记的效力;第八,中间处分行为应相对无效;第九,完善预告登记的涂消;第十,完善预告登记的程序。本文可能的创新之处在于:第一,建议不动产登记机关设在县级法院;第二,建议在不动产登记审查过程中引入公证制度;第三,在我国《民事诉讼法》中建立以诉讼方式为预告登记的制度。