登记审查制度是不动产登记制度的核心内容之一。登记审查方式,对不动产登记的公信力、登记的效率以及登记错误的责任承担等均有重要影响,也与物权变动模式乃至统一登记机关的构建等问题密切相关。因此,从理论上对不动产登记审查方式进行梳理,并从实际出发来考虑我国未来立法在此问题上的应然选择,对我国的不动产登记制度乃至整个物权法的完善都有一定的理论和现实意义。本文从不动产登记制度的功能出发,坚持历史的、体系化的、比较的及法律解释的研究方法,在对世界各主要国家和地区的立法例进行比较分析的基础上,结合我国的实际情况,对我国的不动产登记审查方式进行了一定的思考。除引言外本文共分五部分,其主要内容如下:第一部分,不动产登记制度的功能。在该部分,主要通过对中西方不动产登记制度产生与发展的历史考察来分析不动产登记制度的公法与私法双重意义,并由此探讨了其公法与私法的双重功能,由其功能的发挥与制度存在的意义导出不动产登记制度本身对审查方式的要求。第二部分,登记审查的制度环境。在该部分,主要坚持体系化的研究方法,通过分析与审查方式密切相关的物权变动模式、登记效力模式及不动产登记制度模式来限定审查方式讨论的制度环境。第三部分,不动产登记审查方式的立法例考察。在该部分,在对世界各主要国家和地区的立法例考察分析的基础上,创造性地提出了应当从广义和狭义两个角度来分析不动产登记的审查方式:广义的不动产登记审查,是指不动产登记的整个过程中为确保登记真实性所做的审查;狭义的不动产登记审查,是指不动产登记机关的审查。从广义的不动产登汜审查来看,不动产登记审查都是实质审查,因为无论是登记生效主义下的权利登记制度的国家和地区或是登记对抗主义下的契约登记制度的国家和地区,还是托伦斯登记制度下的国家和地区,均采取了相关措施保证登记的真实性、合法性,比如公证人制度、代书士制度。从狭义的不动产登记审查来看,有所谓的形式审查与实质审查之分,形式审查与审查责任的分流密切相关,采形式审查模式的国家均有相关的制度确保形式审查能达到实质审查的效果。第四部分,实质审查与审查分流的理论分析。在该部分,主要分析了实质审查和审查分流的原因。从广义的不动产登记审查来讲,无论是公示生效主义还是公示对抗主义,都要求实质审查。因为,公示生效主义下,登记具有公信力,而公信力是要求在不动产登记过程中采实质审查的重要动力,而实质审查是公信力的制度基础和保障;公示对抗主义下,公示的内容虽然没有公信力,但公示是物权人对抗第三人的条件,也起着保护第三人的作用,登记的真实性、合法性也必须得到一定的保证。从狭义的不动产登记审查来讲,形式审查是一种趋势,因为审查分流有利于效率的提高、自由的保障,且并不会增加成本,审查责任的分流为不动产登记机关的形式审查奠定了基础。第五部分,我国不动产登记审查方式的选择。在该部分,评价了我国学者关于不动产登记审查方式的实质与形式之争,在此基础上,结合我国的实际情况,提出:我国的不动产登记过程中的审查应当是实质审查,而不动产登记机关的审查在当前情况下应当以实质审查为主、形式审查为辅,不动产登记机关的审查方式中实质审查与形式审查的结合或衔接是以公证人、土地登记代理人制度的完善为基础的。