本文致力于探讨和分析城市化进程中的集体土地利用方式与管理机制。从调查研究出发，深入总结深圳市宝安区改革开放二十年来土地利用与管理的经验教训，从而说明推进土地制度创新的必要性和紧迫性。　　深圳市宝安区城市化进程非常迅猛。香港大量的“三来一补”企业进入宝安区，客观上需要加大土地开发数量、提高土地开发强度。然而，目前集体土地尚未征为国有时不能作为建设用地使用，更没有顺应市场经济的要求形成土地流转机制。宝安区在土地管理机制尚不完善时大量开发土地，一方面获得了丰厚的经济利益，另一方面土地利用呈无序和非持续状态:违法用地、违法建筑势头强劲，房地产“隐形”市场活跃，土地用途管制难以执行。　　为了深入地诠释违法用地、违法建筑的形成原因，作者提出了土地边界与土地收益阶梯理论。土地边界包括土地所有制边界和土地法定用途边界。土地所用制边界是指集体土地与国有土地在主体、财产收益方式和生产要素方面的差异。土地法定用途边界是指国家编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，并由土地用途管制形成的土地差异。由于土地所有制边界和法定用途边界的存在，各种所有制和用途的土地就有了不同的收益禀赋，国有土地的收益禀赋优于集体土地，建设用地的收益禀赋优于农用地。根据土地收益禀赋的差异，由高至低，形成了四个土地收益阶梯，依次为:国有建设用地收益阶梯、集体所有建设用地收益阶梯、国有农用地收益阶梯、集体所有农用地收益阶梯。　　市场经济主体具有趋利避害的特性。在城市化进程中，集体所有农用地的控制者总是千方百计地寻求获得国有建设用地的收益禀赋，当土地边界合法跨越的渠道不畅通时，土地边界的非法跨越就成为必然。　　香港的“三来一补”企业以其资金、设备、技术和管理与宝安的劳动力及土地资源相结合，形成了颇具宝安特色的工业化模式。这种工业化模式决定了宝安的土地利用方式，即大量的兴建工业厂房和配套宿舍。论文以著名的富裕镇沙井镇为例，说明宝安的经济发展与工业房地产开发具有深度依存关系。沙井镇的集体净资产、工缴费收入、人均收入，都与现有厂房面积或人均厂房面积有着明显的正相关关系。但是，由于土地产出递减规律的作用，在土地利用方式与经营水平不变的前提下，集体净资产、工缴费收入、人均收入的增长速度在逐步下降。因此，从长期来看，沙井这种单一生产要素(土地)推动农村城市化的发展方式将难以为继。　　集体土地产权界定模糊、不完善的土地管理机制以及不合理的土地收益及分配方式，是宝安违法用地泛滥的重要根源。农村集体所有土地的产权主体如何确定，集体土地的权益如何保障，集体土地的收益如何分配，集体土地所有、使用、经营和处置的权利和责任如何体现，这些基本问题在立法和实践中都没有明确。在政府管理土地的实践中，不仅存在土地政策滞后及不配套等问题，还存在以农村基层政权形式管理城市土地的问题。　　选取西乡镇的三个村为例，对宝安在城市化进程中的土地收益及其分配情况进行了分析。村集体的土地收益主要来自厂房出租与违法出让土地，村民的土地收益主要来自私宅出租及村集体分红，区镇的土地收益是间接的，主要来自“三来一补”企业的工缴费。无论区镇还是村集体、村民，违法用地收入都大大高于合法用地收入。　　作为对策建议，作者指出了集体土地产权制度与市场经济环境及土地用途管制相悖之处，提出了改革现行土地制度及管理机制的基本思路:　　1.设立土地管制中心。不仅依靠事后的执法，而且要建立预防机制、监控机制和信息管理机制，强化土地用途管制。　　2.缩小土地边界，建立土地边界合法跨越渠道。国家向农村集体组织或其成员出让部分土地发展权，即根据土地利用总体规划，集体组织或其成员向国家交纳一定的城市配套费后，便可获得在其拥有的农用地上建设房屋的权利。　　3.建立集体建设用地流转制度。　　4.立法严惩土地违法行为。明确一切违法建设的永久性建筑，经法定程序认定，建筑物的所有权无偿收归国有。　　针对深圳市现有的30万栋农村违法建筑，作者也提出了整治方案:对于破坏环境，危害交通、消防等重大公共利益的违法建筑，立即拆除，并酌情补偿。对于不影响整体规划、不危害公共利益且能发挥一定经济效益的违法建筑，属于可保留建筑，一部分根据公共利益的需要，由政府将土地和建筑物收回，并给予一定的经济补偿;其余部分，国家向建筑物的主人追加出售10至30年的土地发展权。　　我国土地改革实践和理论研究都处于起步阶段，城市化进程中的土地问题更加错综复杂，要全面准确把握其要旨非常困难。本文对土地问题的研究是初步的，文中一定存在不少错误和不足，敬请各位老师匡正。