在近代中国社会转型的过程中，商品经济比较发达的苏南农村地区出现了服务于众多地主的、具有社会化功能的中介收租机构--租栈。租栈的产生、存在和发展，反映了封建社会后期因土地关系、社会结构变化而引起的租佃制度变迁的新动向。本文主要以民国时期苏州、松江两地的若干租栈为研究对象，通过对租栈组织的剖析和经营运作的考察来探讨苏南租佃制度的变迁以及由此所引起的社会关系的变化。　　 全文共分五章。　　 第一章为绪论，主要介绍了研究的缘起、范围、有关租栈研究的学术动态以及本文关注的问题、内容、资料和相关名词。　　 第二章分析了苏南租栈产生的社会历史背景，考察了租栈的演变、分布区域、主要类型并剖析了租栈的组织构成。随着商品经济的加速发展，苏南社会开始向近代转型：在社会结构上，地主向“近代”工商业者转化，农民向“农民工”转化；在土地制度上，地权趋向于分散，租田的“底”“面”分离，“一田二主”现象日益普遍，地主收租成为难题，从而催生了具有社会化功能的收租机构--租栈的产生。租栈在其后的存在和发展过程中，其社会化的功能逐渐增强，其组织规模不断扩大，逐渐演化出了不同类型的租栈，仅以经办主体而论，租栈即可分为缙绅地主的宗族租栈，平民地主的私家租栈，官督民办的租栈、官办租栈以及由多家租栈合并而成的联合租栈等等。租栈一般由如下几种人员组成：一是总揽租栈人事大权和重要事项决定权的“栈主”；二是直接受命于栈主，主持策划租栈具体事务的“账房”；三是催逼地租的“催甲”；四是抓人的“差役”。在这些收租和催租人员中，与农民直接打交道者是催甲，他们人数众多，队伍庞大，品质败坏，既蒙蔽业主又敲诈佃农，深为农民所痛恨。　　 第三章分析了租栈制下地主与农民的关系。首先，租栈的产生变动了原有的业佃关系，传统上业佃之间复杂的社会关系变成了一种单纯经济上的契约关系。其次，租栈本身的运转是需要成本的，加之收租人员的中饱作弊，导致收租成本加大和农民负担的加重，使得业佃之间的关系日趋紧张。第三，面对这种日趋紧张的关系，农民结盟抗租，表现为群体性的抗租事件不断增多；地主组织应对，成立区域性的统一的“同业”组织--田业会，借重国家力量，共同对付农民的抗租，但事与愿违，在收租问题上田业公会注重了某区域的统一性，却难以顾及到各地的差异性。这既给农民留下了抗租的缺口，又为广大的佃农提供了集众聚会的机会和条件，导致业佃纠纷层出不穷，成为一个严重的社会问题。　　 第四章对租栈制之下聚焦业佃矛盾的地租问题进行了较为细致的考察。首先，本章根据租栈的收租记录等文书资料依次讨论了地租形态、地租额与地租率及其在民国时期的变化，以及地主的地租纯收入的变化。苏南盛行可打折扣的“正租”制，不折不扣的“板租”田地较少，且大多为劣等田，地租形态主要为实物租和折租两类：苏南租栈制下的“正租”额每亩约1石糙米，实缴租额抗战以前约为正租额的七至八成，民国末年约为正租额的六至七成，既便如此，租栈也常常不能足额征收。以常年亩产量2石糙米计，只计秋熟的地租率则不超过37.5％；晚清至民国时期地租额的变动除了民国北京政府时期有短时上升的现象外总体上呈下降的趋势；其下降的原因主要在于由天灾人祸所导致的田地荒化和粮食减产。其次，考察了地主的地租收入和田地价格的变化，发现民国时期地主的纯收入亦呈不断下降的态势，成为导致田地价格跌落的主因，而且地租额、地主的纯收入的变化态势与田价的变化态势呈基本一致的趋势，随之，地主的经济基础亦不断受到削弱。　　 第五章主要考察了租栈制下的国家与地主的关系。从地方政府和中央政府两个层面，考察了国家如何干预租务和地主如何丧失收租环节中相关权利的基本情况。近代以来随着现代化建设的启动，国家权力开始向农村渗透，这在租佃关系上亦有明显的表现。民国时期，农民的抗租使得地主的收租愈加困难，地主借口“粮从租出”而抗欠田赋，从而迫使官府完全介入了收租环节，把支持地主收租乃至代替地主催租，视为自己直接的职责。在形式上官府与地主双方形成了相互利用的关系。然而官府插手租务是为了田赋的利益，并非是“无偿的服务”，地主求助于国家，既付出了经济上的“代价”，也付出了政治上的“代价”，地主们的权威组织田业会最终成了服务于政府的“支差会”。本章以吴县、常熟和太仓为例的研究表明，随着国家对租务干预的加强，吴县地主暴力逼租的私刑权受到了很大程度的限制；太仓地主的议租权受到了极大的削弱；常熟地主的收租权受到了严重损害。而抗战胜利之后南京中央政府推行“二五减租”，则是国家全面干预租务的重要表现。本文通过对官方租佃委员会会议记录和租栈收租记录的对比分析后发现，“二五减租”在苏南得到了相当有力的贯彻，也取得了一定的成效，然而，“二五减租”的成果又被变相的“租赋并征”以及各种苛捐杂税所抵消。　　 最后，结论部分概述了本文的主要论点。近代苏南租栈的出现是中国封建租佃史上引人嘱目的现象，是伴随近代苏南城乡资本主义工商业快速发展和社会变迁下的产物。租栈的存在和发展一方面使得因资本主义的冲击而日趋衰败的地主封建租佃制度得以延续；另一方面又加速了封建租佃制度的衰亡。本文认为，在租栈制度的运作过程中至少在以下几个方面体现了苏南租佃制度的衰落：第一，地主委托租栈收租，完全脱离了农业生产，农民与地主传统上面对面的“人情”关系越来越淡薄，业佃关系一变为单纯的租佃关系，双方利益的博弈聚集于对地租的争夺之上，造成了农民群体性抗租的常态化；第二，在租栈制度下，在战争、革命、改革、自然灾害、世界性经济危机等多种因素的共同作用下，农民的农副业收入不断减少，地主的收益越来越少；第三，在租栈的运作中，随着国家权力对租佃关系干预的加强，地主的收租之权不断受到损害，地主的经济利益和政治威信受到打击，土地价格急遽跌落。伴随着近代中国社会的急剧转型，实行了二千余年的租佃制度首先在商品经济发达的江南发生一系列的变迁，直至最终走向衰败。