由非理性需求产生的投资性需求导致的住房价格上涨与合理自住需求产生的消费需求导致的住房价格上涨对经济体的影响不同。自住性需求导致住房价格上涨属于住房价格的自然增长,是对社会无害有时可能还是有利的;但是如果住房价格上涨的主要推动力是投资性需求,这种价格的增长将会使得社会资源无效配置,因此控制投资性需求导致的住房价格增长是我国目前需解决的一大经济问题。本文首先使用城市固定效应模型研究我国273个城市在2005年至2013年这一期间表现为投资属性还是消费属性,之后使用固定变参数模型分析了36个城市在2010年第一季度至2018年第三季度这一期间住房的属性是如何变动和转移的,最后运用状态空间模型分析上海市在2009年第一季度至2018年第三季度这39个季度住房属性的转移过程。通过上述模型分析,得出初步的推断:全国273个大中城市在2005年至2013年住房市场主要表现为投资属性;从不同的地区来看,东部区域的住房市场以投资属性为主导,而中部区域和西部区域的住房市场属性不明显。固定变系数模型估计的结果呈现出我国住房的投资属性和消费属性是交替变化的过程。上海市数据分析的结果得出:在2009年第一季度至2018年第三季度这39个季度中住房市场只有三个季度是以消费属性为主,其余36个季度呈现出的是投资属性为主导。本文的结构如下:第一章从我国住房改革开始讲述了我国房地产的发展历程,然后论述了本文的研究背景,之后综述了我国学者对房地产的研究过程和目前的研究现状;第二章首先解释了房地产二重属性的含义,然后从房地产的发展历程和功能论述了房地产二重属性的由来,最后从房地产的收益率和波动率不同于一般商品和金融投资品的角度论证了房地产具有二重属性的特征化事实;第三章先区分了房地产市场的消费者和投资者,然后从房地产的供需曲线异于普通商品的角度分析了房价与住房需求之间的关系,最后从消费者剩余最大化和异质性消费者两个角度对投资者和消费者购房决策进行了理论推导;第四章先运用城市固定效应模型研究了目前我国房地产的主导属性,并采用同样的方法研究我国不同区域住房市场的主导属性;然后用固定变系数模型对我国房地产市场消费属性与投资属性交替的时空演绎路径进行了实证研究,最后使用状态空间模型研究了上海市房地产主导属性在不同时期演变的过程;第五章阐述了文章的研究结果,总结了整篇文章的重要观点,并根据实证的结果提了一些政策建议。