2016年以来,随着我国城市住房政策的调整以及“租售并举”政策的实施,社会资本开始转入一线城市长租公寓领域。长租公寓也逐渐成为一线城市以及部分热门城市的一个热门话题。长租公寓做城市住房领域的一件新生事物,目前发展尚处于盲目期,加上监管尚未完全到位,进入该行业的企业普遍存在融资难、投入高、信用程度较低的窘况,如何解决这一难题是业界普遍关注的课题。魔方公寓信托收益权资产证券化(以下简称“ABS”),作为该行业首单资产证券化融资业务,是在长租公寓领域融资模式的大胆创新,对整个长租公寓资产证券化具有很大的借鉴意义,使长租公寓扩展了新的融资渠道。本文选取魔方公寓信托收益权资产支持专项计划作为案例,采用案例研究法和文献研究法,对其项目动因、项目可行性、项目现金流、项目优势、项目评级进行多方面分析。依照市场和政策双重环境和魔方公寓企业特性分析该项目动因;依据基础资产选择和增加信用的措施分析项目的可行性;用正常和压力情况两种模拟环境分析现金流的稳定性;从交易机构和产品特性看项目的优势;依据参与方的信用评级和增信措施进行项目评级分析,并对长租公寓资产证券化未来发展前景进行了预测和判断。魔方公寓信托收益权资产支持专项计划无论是其创新性的双SPV交易结构还是多重增信措施都对未来长租公寓具有很大的意义。双SPV交易结构不仅将长租公寓不稳定的现金流使之转变为稳定的债权,而且做到了风险隔离。多重增信措施不仅保证现金流的稳定性,还构建了差额支付人、担保人、托管人为主的核心风险防范机制,将项目提高到了AAA级。这些创新对于未来长租公寓资产证券化具有很大的推广价值。