《破产法》第18条明确规定破产管理人对于待履行合同享有解除或继续履行的权利,而中外学者对“待履行合同”界定标准一直争论不一。同时,该法第69条又明确规定转让特殊产权(土地、房屋等)需要提前向债权人委员会或法院报告。警示我们需怀有审慎的态度处置以不动产为对象的租赁合同。为厘清破产程序中待履行不动产租赁合同的认定标准、管理人权利行使方式及边界等问题,综合《破产法立法指南》和英国、美国、德国、日本的立法资料,结合我国法院裁判理由,对待履行不动产租约进行全面分析。本文一共分为五个部分:第一部分:对待履行不动产租赁合同这一名词涉及的三个概念,不动产、待履行、租赁合同进行解读,明确能够列入破产财团的不动产类型和有效债权,确定本文主要研究的利益冲突关系。对合同“待履行性”界定标准进行细化,突出继续性合同需要充分考虑时间因素对合同完成状态的认定。第二部分:解读对待履行不动产租赁合同享有选择权的破产管理人,其行使权利的依据,理清其行使权利必须考虑的破产法原则。第三部分:对不动产租赁权进行分析,说明其涉及利益广、人群多、不同于普通债权。并从《合同法》的角度,分析禁止矛盾行为、履行抗辩权与破产管理人选择权之间的冲突与平衡。从司法实践的角度,分析管理人行使选择权的时间不一致的地方,并提出规制建议。第四部分:从管理人行使选择权后的法律效果出发,指明如果管理人选择继续履行合同,可将破产受理前承租人已经履行而出租人尚未给付的部分认定为普通债权。如果管理人选择解除合同,可将承租人未使用完毕的租金比照《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第88条执行,认定为为债权人的共同利益而支付的必要费用,优先清偿。而对于除封金外的预付押金和以实际损失为限的损害赔偿金都应该认定为普通债权。第五部分:建议完善继续履行待履行不动产租赁合同监察机制和解除合同的制约机制,适时引入破产转让权,促使破产财团摆脱负担。