1998年住房制度改革扮演了一个至关重要的角色,是我国改革开放三十多年来的重要改革之一。这次房改秉着建立以商品住房为主,保障性住房为补充的多层次住房体系,盘活了大量传统经济积累的存量资产,成功地将中国经济从亚洲金融风暴中拯救出来,居民的生活条件得到了极大的改善,同时巨大的住房需求也得到爆发。自2002年开始,业外资金开始进入房地产市场,房地产开发投资增速加快,房价持续攀升。2004年下半年一2005上半年房价增幅达到顶峰,2006年房价增速有所回落,但2007年房价绝对值和增速却出现“双高”趋势。在2008年下半年宽松的货币政策和积极的财政政策推动下,2009年我国房价出现井喷式上扬,房地产市场空前“繁荣”。随着新一轮紧缩政策的调控,2010以及2011年房价增速回落。虽然国家出台了一系列的调控政策,但房地产市场暴露的问题依然存在：房价飞速上涨、房地产开发投资和土地价格居高不下、房地产供给总量失衡和结构失调以及中低收入家庭住房等问题日益突出。因此,总结并分析房地产调控政策绩效,为制定更为有效的调控政策,促进房地产业健康发展具有重要的现实意义。本文首先概括了房改以来国家出台的房地产调控政策以及政策出台后的短期市场反应。鼓励性政策效果明显,住房刚性需求得到释放,房地产市场开始迅速发展。面对2002年房地产热的开始出现,紧缩性调控政策逐渐拉开序幕：2003年“121号文件”中提高了开发商的投资门槛；2004年,土地和信贷为主要调控着手点；2005年出台的“国八条”、2006年的“国六条”以及2007年土地、信贷、税收等一系列调控政策密集出台,但房地产市场依然火热,房价越调越涨的势头难以控制。2008下半年一2009上半年,房地产市场经历了宽松回调政策阶段,之前抑制性调控政策前功尽弃,房地产市场从2008年的低迷转为亢奋。针对2009年底房地产市场出现的“恐慌性抢购”局面,国家新一轮紧缩性调控政策陆续出台。其次,本文构建了含有政策虚拟变量的房价计量模型,重点分析了房地产政策因素对房价的影响程度。研究结果发现,不同时期的政策颁布对房价的影响作用不同,这种对房价产生的影响主要通过经济增长和信贷实现。接着本文从房价与国民经济协调程度、房价收入比以及住宅供给结构等角度,阐述了历年来房地产政策调控效果的不显著。继而从中国居民购房观念、中央和地方利益矛盾、人民币升值预期以及人口结构等方面剖析了房地产调控效果不显著的原因。再次,本文通过对海外调控实践的分析,提炼出对我国房地产市场调控具有指导意义的经验启示。这些国家都非常重视居民住房保障,相关法律法规比较健全。我国的房地产市场调控,关键应在政府财政实力和居民住房需求之间寻找一个平衡点,在财政充沛的前提下加快保障性住房建设。通过税收的合理设计抑制投机炒房,同时增加房地产市场透明度,拓宽房地产建设资金来源,降低银行信贷风险。最后,本文提出了调控房地产市场的政策建议。从调控目标来看,短期内政府政策应把住房定位于消费品市场,中期调控应在保障性住房j住房供给结构和税收完善等方向努力,从长期来看应以完善健全法律法规确定未来发展宗旨；从政策工具来看,重点分析了货币、土地、税收、住房和外资管制等工具的政策组合效应；在完善住房保障中,政府应明确保障对象,保障政策不能“一刀切”,应分层次对待,提出对于低收入家庭应发展租赁市场为主；房价合理波动区间,加强地方政府执行力度也是调控的重中之重。