在目前不断开放前进的中国,一个越来越受到关注的事实是:近年来在城市房地产开发项目,尤其是城市郊区大型房地产开发过程中,在开发品质不断提升的同时,开发规模也在发生着惊人的变化。从北京到上海,从沿海到内地,楼盘的规模不断长大已经成为一个事实,中国房地产市场似乎正在规模化发展的轨道上快速前进。动辄上千亩、甚至上万亩的大型房地产开发项目已经在全国各地的房地产开发中屡见不鲜。那么,在房地产这样一个“高投资、高风险、高回报”的新兴朝阳产业中,如何做好大型房地产开发项目的前期策划以及项目的前期投资决策,尤其重要。因项目开发前期决策失误,造成投资失误的案例非常之多。因此在项目开发前做好项目开发前期决策论证,选择起步区以及对起步区项目进行正确的产品定位和产品组合,做好项目投资分析并取得最优方案,对项目至关重要,是目前众多房地产开发企业在进行大型项目开发前应当首先回答好和解决好的极为重要的问题。本文试图以在作者亲历的鲁能集团在四川省宜宾市开发建设的城市基础设施以及城市开发项目---[鲁能山水绿城]项目的前期开发决策中的工作实践总结,对整个项目608公顷,其中首期353公顷(约5000亩)项目的开发前期策划和决策过程,尤其是项目起步区项目约21公顷(315亩)的开发思路、开发模式选择、开发时机选择、项目区位选择、项目产品定位以及产品品种选择,通过项目技术经济分析、可行性研究的过程,对项目的前期投资决策的重点、要点,对项目价值最大化原则进行分析和研究,取得了一定的带有普遍规律性的开发模式的总结和开发思路的归纳。通过项目开发的实践也证明了,通过[鲁能山水绿城]起步区项目的开发,通过起步区周围城市设施的逐步配套完善,带动了整个片区的开发和成熟,也使整个城市片区土地和城区价值最大化。一方面,扩大了城市建成区范围、提升了城市形象,极大改善了城市基础设施;尤其是为城市提供了高品质、环境优美、高附加价值的城市居住社区,将使近2万居民搬入新城区,极大改善了城市居民的生活环境和居住质量;同时,也通过大型房产项目的开发取得了开发企业良好的经济效益,取得了政府、市民、企业三方共赢的局面。本文以市场分析方法、案例实证方法、模式选择归纳方法,采用案例实证总结研究大型房地产开发项目在开发前期的主要工作思路和工作重点,希望对同类项目的开发提供一定的参考借鉴。