本文所探讨的预先团购型房地产众筹是基于投资者购房取得房屋所有权目的的众筹模式。该模式下的房地产众筹符合众筹本质,且市场占比最大,在我国房地产众筹领域具有代表性。房地产众筹在我国方兴未艾,发展势头迅猛,对于激发互联网金融市场活力,推动房地产行业发展具有重要意义。由于处于发展起步阶段,房地产众筹在我国面临着诸多问题值得探讨。本文将通过对预先团购型房地产众筹模式下的典型案例——广州北部万科城房地产众筹项目的分析,探讨预先团购型房地产众筹面临的法律风险,结合美国和英国众筹实践的经验,对我国预先团购型房地产众筹的完善提出建议。本文第一章介绍了我国预先团购型房地产众筹的基本现状,并对相关概念进行了梳理。房地产众筹区别于其他类型众筹的重要特点是,其众筹的对象是房屋,价值较大,产业链较长。房地产众筹在我国模式多样,不同种模式有不同的产品结构和交易方式,而本文的研究对象——预先团购型房地产众筹是我国房地产众筹的主流模式。众筹的监管机构是我国的证监会,房地产众筹作为众筹领域的一个分支,也受到证监会的监管。自去年房地产众筹联盟成立以来,行业内部加强了自我管理和规范。中央一系列政策文件的出台,表明了众筹领域的政策导向明朗化,对房地产众筹持支持态度。第二章以广州北部万科城众筹项目为例,对预先团购型房地产众筹的法律关系进行了梳理。预先团购型房地产众筹发展迅速的同时伴随着风险与问题的出现。预先团购型房地产众筹涉及三方主体,包括房地产开发商、众筹平台以及投资者。在分析各方主体面临的法律风险与法律问题之前,有必要对他们之间的法律关系进行梳理,这是权利义务划分的基础。笔者认为,房地产开发商与众筹平台之间为居间合同关系,投资者与房地产开发商之间为买卖合同关系,投资者与众筹平台之间为无名合同关系,是居间合同关系和委托合同关系的综合。第三章对预先团购型房产众筹现存的法律问题以主体为线索进行了分析。预先团购型房地产众筹作为众筹类产品的一种类型,具有众筹面临的法律问题的共性,也有加入“房地产”因素之后的特性。由于预先团购型房地产众筹包括了三方主体,笔者以主体为区分线索来分析预先团购型房地产众筹的法律问题。在房地产众筹平台方面,主要涉及触犯非法吸收公众存款罪风险、非法沉淀众筹资金问题;在投资者方面,主要面临合同欺诈与合同违约风险;在房地产开发商方面,主要涉及违反商品房预售相关规定的法律风险、信息披露不完善带来的法律风险、房地产开发建设过程中的法律风险等。第四章针对第三章提出的法律问题,探讨相关的发展对策。在借鉴美国和英国的监管经验的基础上,本文区分主体进行了分析。房地产众筹运作过程中,筹集资金、扣除佣金、向发起人划拨款项等都涉及到资金运作,因此,房地产众筹平台有必要建立严格的资金管理制度,规范房地产众筹交易制度。普通大众投资者投资经验缺乏,风险识别能力和风险承担能力较差,一般情况下不被允许参与高风险投资。然而,众筹向公众募集资金的特征决定了普通大众投资者是主要的募资对象。在房地产众筹融资中,针对投资者面临的合同欺诈风险、合同违约风险等,投资者应当深入了解房地产众筹项目的相关信息,审慎签订合同尤其是注意违约责任条款。预先团购型房地产众筹的特殊性,决定了房地产开发商应当首先注意的问题是商品房预售方面的合规。毕竟绝大部分投资者的投资目的是为了房地产的所有权,只有当参与众筹的房地产符合我国房地产预售相关的规定,才能实现合同目的。其次,房地产开发商应当完善信息披露制度,向投资者充分展示项目信息,并在房地产开发建设中的进行法律风险防范。