房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，今后的一段时期，不仅是我国经济社会发展的战略机遇期，也是房地产行业和房地产企业的重要发展机遇期，作为房地产企业代表的房地产上市公司，正以前所未有的扩张速度抢占市场，建立行业领导地位。面对日益激烈的市场竞争，无论是房地产的行业特征，还是房地产企业自身的经营特点，都决定了异地扩张是较为适合房地产上市公司发展的扩张模式。　　 房地产上市公司虽然已经有十多年的异地扩张经历，但是以战略为导向的异地扩张只是最近几年才陆续推行。目前理论界对房地产企业经营管理问题的讨论较少，结合行业特征来研究房地产企业扩张的文献更是缺乏，本论文将有助于弥补该领域理论研究的不足，同时为房地产企业经营实践提供决策参考。　　 论文围绕房地产上市公司为什么需要异地扩张和如何进行异地扩张而展开。全文分为五章，除第一章为导论外，其余四章按照内在的逻辑关系依次探讨影响房地产上市公司异地扩张策略选择的产业环境，企业在此背景下进行异地扩张的相关行为，以及如何构建异地扩张能力体系以便在未来的异地扩张中建立竞争优势，最后通过实证分析进行两种扩张模式的绩效比较，检验异地扩张的有效性等渐进展开论述。　　 第二章通过研究房地产上市公司异地扩张的产业背景，分析了影响房地产上市公司异地扩张的外部因素。　　 房地产市场的区域性特征体现在产品的不可流动性和市场的差异性，这种差异的客观存在造成了各地房地产市场发展周期的不一致，使房地产企业可以通过异地扩张分散投资风险，熨平经营波动，达到稳健发展；同时这些特征又使房地产企业在异地扩张时必须输出完整的企业组织与市场空间相结合，这是房地产行业在扩张形式上与其他行业的根本区别。在现阶段的房地产市场结构中，市场集中度较低、产品差异化不明显、市场进入壁垒较低、市场竞争不激烈等现状无不为房地产上市公司的异地扩张提供极为难得的契机。从对产业背景的分析可以看出现有的外部环境对上市公司的异地扩张非常有利。　　 由于经济发展和城市化进程加快导致的城市住房需求长期增长，使我国的房地产业处于快速成长阶段，而区域间发展的不平衡，国内资本市场的发展使房地产上市公司拥有了良好的融资平台等，这些都为房地产上市公司的异地扩张提供了有利条件，但同时它们也面临一系列的外部约束因素。　　 房地产上市公司在异地扩张中除了置身于宏观的产业环境外，还要面对微观的企业竞争环境。主要是其他行业的进入者、正在筹备上市的房地产公司、境外房地产企业以及扩张所在地的龙头企业和企业联盟等的挑战，这些企业拥有各自的竞争优势，都是房地产上市公司异地扩张中的强大竞争对手。此外，房地产上市公司异地扩张中还会面临一系列的外部风险，主要包括土地政策风险、金融政策风险和产业政策风险等，这些政策是政府对房地产业进行调控的主要手段，由此带来的经营风险普遍使企业在异地扩张中遭遇了不同程度的困难。　　 第三章通过分析房地产上市公司异地扩张的内在行为模式，揭示了现阶段房地产上市公司异地扩张的方式和特点。　　 房地产上市公司的扩张是出于追求长期竞争优势以及市场竞争压力所致，由于企业的发展速度长期高于市场发展速度，因此企业的异地扩张成为必然的选择。企业在异地扩张时首先面临的是区位的选择问题，企业应根据自身拥有的资源条件和外部环境状况，遵循“整体利益原则、竞争原则和发展原则”，选择适合其生存发展和特征优势发挥的不同的外部资源条件，实现战略布局。而企业异地扩张的基本路径就是企业组织的空间边界随着企业组织所布局的地域范围、企业自身的规模和对市场地域的影响范围的扩大而不断扩张的过程。　　 房地产上市公司异地扩张采取的方式按生产经营模式可分为专业化扩张和多元化扩张；按企业的产权关系可分为内部化扩张和外部化扩张。一般来说，专业化扩张由于可复制性强、利于集团管控，更适合于快速、全面扩张的上市公司，但它的缺点是企业的抗风险能力差，由于产品和盈利模式单一，一旦外部市场发生变化，容易给企业造成全面影响；外部化扩张包括兼并、收购、战略联盟等形式，是企业异地扩张的最主要手段。　　 房地产上市公司在异地扩张中扩张规模最大的是来自香港、广东和上海等经济发达地区的上市公司，在这些企业中，从事房地产开发业务的历史、上市时间、资产规模以及房地产业务收入等因素都跟异地扩张的规模和范围呈正相关关系。扩张的区域分布版图与我国目前区域经济发展格局的现状和未来趋势相一致。扩张形式也多样化，土地储备成为重要的扩张策略，企业重组、收购与兼并、与海外资金合作、战略联盟等成为重要的扩张手段。与此同时，房地产上市公司自身也存在着许多问题需要解决，比如异地扩张的战略问题、管理问题和资金问题等，这些问题同样考验着这些企业的扩张能力。　　 第四章通过对房地产房地产上市公司异地扩张能力体系的构建，提出了房地产上市公司在未来应如何进行异地扩张的思路。　　 本章首先运用企业能力理论分析了房地产上市公司的异地扩张能力内涵，并基于企业竞争优势主要来源于价值活动以及价值链的联系这一原理，确立了异地扩张房地产上市公司的企业价值链，根据与价值链中的辅助活动、基本活动相对应的关系，从七个方面构建了房地产上市公司异地扩张的能力体系，在此基础上进一步分解出相应的二级指标，并对这些指标进行描述。七种扩张能力包括公司治理能力、组织管理能力、资源整合能力、技术创新能力、资本运营能力、项目管理能力和市场管理能力。　　 第五章是实证研究，主要通过对异地扩张和本地扩张的房地产上市公司的绩效进行比较分析，检验异地扩张的有效性，揭示实施异地扩张策略过程中存在的问题。　　 本章建立了房地产上市公司扩张绩效的指标评价体系及其样本数据，运用主成份分析法进行测算，得出结果显示异地扩张房地产上市公司的整体水平明显高于本地扩张，验证了异地扩张策略更有利于房地产上市公司发展的基本论断。各分项绩效计算结果显示，异地扩张上市公司的盈利能力和发展能力两大关键指标均远高于本地扩张上市公司，表明它们通过异地扩张达到了取得企业竞争优势的目的。而在偿债能力和运营能力方面，异地扩张上市公司则稍逊一筹，表明它们的资金风险管理水平和资产运营效率需要进一步提高，否则会在宏观调控中使企业陷入危机，这些问题也是制约它们持续扩张的最主要瓶颈。　　 论文最后在实证和异地扩张能力体系的基础上，提出了如何通过提高异地扩张能力解决在异地扩张过程中出现的问题和防范扩张风险等策略建议。