房地产是一种具有消费与投资双重属性的特殊商品,产业关联性强,上下游产品众多,其发展状况直接关系到经济增长与社会和谐。我国政府从1994年就开始对房地产市场进行宏观调控,2005年以来更是密集出台了各项调控措施,但房价却越调越涨。在各项调控手段均无法有效平抑房价的情况下,2010年4月中央政府出台了房地产限购政策,但由于多种原因其实施效果不尽人意,至2014年9月,限购政策从全国大部分限购城市陆续退出。限购政策虽然已基本退出,但这一非常时期采用的非常手段,却成为政府与市场关系研究的一个极为难得的典型案例。对这一政策的出台、实施、退出过程进行政治经济学分析,不仅可以深化对政策的形成、演变过程的理解,深化对政府与市场关系的认识,更重要的是还可以为完善与改进政府对房地产的调控政策提供理论依据与参考借鉴。关于限购政策,学者们的研究主要集中在这一政策的合法性、有效性和预期执行期限三个方面,对限购政策的出台、实施、退出过程及其背后利益关系的研究成果,笔者还未能检索到。本文综合运用利益集团、公共选择、博弈论及计量经济学的理论与方法,把中国房地产限购政策的出台、实施、退出过程与制度分析和相关利益主体的理性选择结合在一起,联系限购政策不同阶段的房地产市场运行实际,深入研究中央政府、地方政府、房地产开发商及投资性购房者的策略选择及其利益权衡。综合考察影响房地产限购政策及其实施效果的政治、经济因素,强调对不同利益主体的利益差异与矛盾的分析,运用博弈论方法,分析了限购政策出台、实施及退出过程中不同主体策略选择的利益关系,突出了本文研究的政治经济学视角。本文对国内外房地产价格调控的研究成果进行了系统梳理,重点综述了国内学者对限购政策研究的学术文献,并对此进行了客观评价。通过对国内相关文献的深入研究,笔者确定了本文的政治经济学研究视角,以及对限购政策背后利益关系分析的研究重点。本文从房地产市场失灵入手,分析了政府调控房地产市场的必要性,根据政府调控房地产市场的目的,论述了房地产调控的重点及主要政策手段。在此基础上重点探讨了限购政策调控房价的作用机理及其发挥作用的约束条件,从而为本文的后续研究提供了理论支持。近十年来,我国房地产价格总体上呈现快速上涨态势,为了抑制房价不断攀升,中央政府出台了一系列调控措施,但均未见成效。到2010年,初房价新一轮的快速上涨,不仅严重影响了金融与实体经济安全,更引起了广大中低收入者的不满。在这一背景下,中央政府出于保障国家经济安全和获得公众支持的考虑,在预期地方政府应对策略的条件下,权衡不同策略选择的成本与收益,决定出台限购政策。尽管限购政策会影响地方政府的财政收入,但由于中央政府决定着地方官员的升迁与任免,地方政府也只能选择支持。在限购政策的实施阶段,从利益关系的角度考察,有中央政府与地方政府、地方政府与房地产开发商及投资性购房者两个层次的博弈。中央政府在信息严重不对称、需要在多项任务之间合理配置资源的现实约束下,考虑到地方政府对土地财政的高度依赖,选择了不严格监督地方政府对限购政策的执行;在这一选择条件下,地方政府实现其利益最大化的策略应对当然是不严格执行。地方政府不严格执行限购政策,也就意味着不严格监督房地产开发商及投资性购房者对限购政策的遵守。如此一来,后两个利益主体出于利益最大化原则,也会选择“不严格遵守”。上述两个层次博弈所形成的三个利益主体的策略均衡,决定了地方政府、房地产开发商和投资性购房者会尽可能的规避限购政策的执行或遵守,甚至通过“串谋”、违规的办法减少其利益损失。限购政策执行阶段的博弈均衡决定了限购政策的实施效果。本文利用全国七十个大中城市从2009年1月到2014年12月的房地产价格及各个虚拟变量和经济变量的面板数据,运用双重差分模型对限购政策的价格效应分别进行了固定效应回归分析、随机效应回归分析、豪斯曼检验和不同时间点的回归检验。其结论与逻辑推演和统计描述的结果基本一致,即限购政策在实施前期对平抑房价确实起到了一定的作用,但在后期却加剧了房地产价格的上升。限购政策的退出博弈发生在中央政府与地方政府之间。先是地方政府迫于财政压力屡次用试探性退出的办法向中央政府施压,中央政府基于成本和收益的权衡而不断加以禁止。直到2014年6月,房地产市场运行态势发生逆转,房价出现较大幅度的回落,且下降趋势明显,中央政府才以默许的方式允许地方政府退出限购政策。从2014年6月至2014年9月,全国除北京、上海、广州、深圳和三亚这五个城市外,其他城市都已退出了房地产限购。在对限购政策的出台、实施、退出过程及背后利益关系进行博弈分析的基础上,本文对限购政策进行了深刻的反思,认为要保持房地产价格基本稳定,促进房地产行业健康发展,必须坚持市场化改革方向,转变以行政性需求抑制为导向的调控政策。以改革土地财政和建立多层次保障性住房体系为重点,理顺政府与房地产市场的关系。根据上述的反思结论,本文最后论述了我国房地产市场调控方面存在的问题及其解决对策。